售樓部工作的核心是兩個(gè)方面：一，怎樣讓客戶來(lái)。二，怎樣讓客戶成交。成交是產(chǎn)生效益的關(guān)鍵。那么怎樣做到這兩步呢?最好的辦法就是用最小的投入產(chǎn)生最大的回報(bào)。那么售樓部的工作就是要圍繞這兩方面展開(kāi)。
營(yíng)銷模式：“一對(duì)一營(yíng)銷”
營(yíng)銷人員構(gòu)架：營(yíng)銷總監(jiān)，樓盤(pán)經(jīng)理，部門(mén)經(jīng)理，銷售顧問(wèn)，業(yè)務(wù)組長(zhǎng)，業(yè)務(wù)員。
崗位工作責(zé)任制;各崗位工作責(zé)任制的建立，各負(fù)其責(zé)。
業(yè)績(jī)分配制度：底薪+提成。管理層有管理提成，與所管理部門(mén)的業(yè)績(jī)掛鉤，鼓勵(lì)多勞多得。
日常管理制度：規(guī)范人員日常行為樹(shù)立職業(yè)形象，確保售樓部各項(xiàng)工作正常運(yùn)行，平衡各種利益沖突。
談客模式：銷售顧問(wèn)熟練掌握談客流程即九大步驟，熟練運(yùn)用三板斧給客戶灌輸房產(chǎn)投資理念(洗腦)，樓盤(pán)比較及具體問(wèn)題具體分析的說(shuō)辭統(tǒng)一口徑，通過(guò)炒客逼客相結(jié)合，互相打配合給客戶造成緊迫感唯一性第一時(shí)間促成成交;業(yè)務(wù)員熟練運(yùn)用“派單三步曲”“三十秒推銷語(yǔ)言”“留電話五個(gè)殺手锏”等推銷產(chǎn)品推銷自己。
培訓(xùn)與考核：首先要總結(jié)各種說(shuō)辭，通過(guò)業(yè)務(wù)對(duì)練并互相點(diǎn)評(píng)的方式熟練運(yùn)用談客流程及各種說(shuō)辭。過(guò)關(guān)上崗，提高通過(guò)給客戶洗腦逼定、造勢(shì)等駕御客戶的能力，不損失客戶。業(yè)務(wù)員工作通過(guò)查崗及每周/月信息分和出單進(jìn)行考核。
激勵(lì)與自我激勵(lì);業(yè)務(wù)員每天早上由經(jīng)理開(kāi)全體業(yè)務(wù)員早會(huì)通報(bào)前一天信息分與查崗情況并點(diǎn)評(píng);通過(guò)做各種互動(dòng)游戲唱激勵(lì)性歌曲調(diào)節(jié)業(yè)務(wù)員心態(tài);通過(guò)講各種勵(lì)志故事、宣單等調(diào)動(dòng)業(yè)務(wù)員工作積極性。各小組會(huì)上通過(guò)業(yè)務(wù)員讀《羊皮卷》、講工作心得、制定每周/日工作目標(biāo)等進(jìn)行自我激勵(lì);銷售主任通過(guò)每周三、六兩次的晚間例會(huì)的總結(jié)與對(duì)練學(xué)習(xí)來(lái)進(jìn)行自我激勵(lì)，例會(huì)總結(jié)內(nèi)容為個(gè)人業(yè)績(jī)情況、客戶情況、到款到資料情況、業(yè)務(wù)員管理情況、學(xué)習(xí)情況、制度執(zhí)行情況、自我批評(píng)與嘉獎(jiǎng)、合理化建議、本周工作計(jì)劃等
兩支隊(duì)伍的建立;一、銷售顧問(wèn)8名，每2人一組負(fù)責(zé)管理4—5名業(yè)務(wù)員。二、業(yè)務(wù)員20名左右，分成4個(gè)組，每組可設(shè)一名組長(zhǎng)協(xié)助帶組顧問(wèn)管理業(yè)務(wù)員。
樓盤(pán)賣不動(dòng)只有兩方面原因：一是項(xiàng)目地段、地位、價(jià)格等客觀原因;二是顧問(wèn)談客的說(shuō)辭、技巧、把握客戶能力等主觀原因。因此在客觀不可改變的前提下，惟有改變銷售顧問(wèn)的主觀方面，這就是售樓部管理工作的重要性所在，“沒(méi)有賣不出去的房子，只有不會(huì)賣房子的人”只要方法對(duì)了，結(jié)果自然就對(duì)了。售樓部是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，凝聚力、合作意識(shí)、高昂的士氣是高績(jī)效團(tuán)隊(duì)的靈魂。一個(gè)團(tuán)隊(duì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是不折不扣的執(zhí)行力，各種制度只有執(zhí)行了、落到實(shí)處了才能確實(shí)發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的主觀能動(dòng)性的作用。完善的管理體制可以為員工創(chuàng)造出公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)造出整體利益大于個(gè)人利益團(tuán)結(jié)協(xié)作的人文環(huán)境，使團(tuán)隊(duì)成員有共同的目標(biāo)與愿景。
當(dāng)然，業(yè)績(jī)是立身之本，一個(gè)不懂談客或沒(méi)有做業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)理是不能給員工進(jìn)行業(yè)務(wù)上的培訓(xùn)與幫顧問(wèn)談客及解決客戶問(wèn)題的，也是不能對(duì)顧問(wèn)及業(yè)務(wù)員進(jìn)行激勵(lì)和管理的，因此，即便是有完善的管理制度也是不能執(zhí)行到實(shí)處的，所謂的管理也只能是理論上的，因?yàn)樽鲣N售工作只有你自己做到了，你才能教別人怎么做，才能領(lǐng)導(dǎo)別人。別人也才能信服你的領(lǐng)導(dǎo)。因?yàn)樗麄冎腊茨愕姆椒ㄗ?，他們也可以做得和你同樣?yōu)秀。這樣那些制度才能執(zhí)行下去。才能是所有的人朝同一個(gè)方向前進(jìn)，才能實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃。
做一個(gè)合格的經(jīng)理永遠(yuǎn)要走在其他人的前面，在各種公共事務(wù)中有舍得的心態(tài)，在談客上不僅要談好自己的客戶，還要能幫其他顧問(wèn)談客解決他們客戶的問(wèn)題促成成交。能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決各種問(wèn)題。在處理問(wèn)題上堅(jiān)持原則。溝通與說(shuō)服能力，當(dāng)團(tuán)隊(duì)中成員因工作壓力等各方面原因出現(xiàn)思想波動(dòng)時(shí)能與之溝通作通思想工作。
營(yíng)銷無(wú)處不在。我現(xiàn)在寫(xiě)這篇文章，也是和別人做交流，也是在營(yíng)銷自己。營(yíng)銷的的過(guò)程其實(shí)也就是溝通的過(guò)程。當(dāng)我們和其他人或其他組織交流時(shí)，不管是當(dāng)面或非當(dāng)面的交流，既是溝通的過(guò)程，也是營(yíng)銷的過(guò)程。營(yíng)銷的過(guò)程一般分為三步，第一步溝通理念，第二步系統(tǒng)闡述，第三部展示案例。不管你是營(yíng)銷個(gè)人，營(yíng)銷組織，營(yíng)銷產(chǎn)品都可以分成這三步。
營(yíng)銷個(gè)人，有種典型的活動(dòng)是面試，面試的過(guò)程就是營(yíng)銷自己的過(guò)程。首先，溝通理念，別人要部分或全部認(rèn)可你的理念，別人才會(huì)和你進(jìn)一步的交流。然后，在交流的過(guò)程中，要系統(tǒng)闡述，交流的時(shí)候要系統(tǒng)化，邏輯性的講述自己的觀點(diǎn)。最后，別人要問(wèn)你如何給他們帶來(lái)價(jià)值，你就要展示案例，或者叫示術(shù)。就是你要和別人講述你的成功或失敗的案例，案例最好是你自己的，成功或失敗的，對(duì)別人有幫助的。只有是你自己的案例或你已經(jīng)深刻領(lǐng)悟的案例，才可以經(jīng)得起別人的推敲。
營(yíng)銷組織，有種典型的活動(dòng)是招生宣講會(huì)，招生宣講的過(guò)程就是營(yíng)銷學(xué)校的過(guò)程。首先，溝通理念，講他們學(xué)校的相關(guān)的核心理念，潛在的咨詢者認(rèn)可他們的理念，然后，在系統(tǒng)化和邏輯性的講述他們的學(xué)校政策，最后，講過(guò)去的招生情況，讓學(xué)生現(xiàn)身說(shuō)法，還有的領(lǐng)咨詢一起參觀現(xiàn)有學(xué)校。
營(yíng)銷產(chǎn)品，有種典型的活動(dòng)是顧問(wèn)公司推銷產(chǎn)品，推銷產(chǎn)品的過(guò)程就是營(yíng)銷理念的過(guò)程。首先，顧問(wèn)公司會(huì)講他們的理念，然后，系統(tǒng)化和邏輯性的講解他們?nèi)绾螏椭阕銎髽I(yè)的問(wèn)題診斷和解決問(wèn)題，最后，給你演 示在知名企業(yè)或相同行業(yè)做過(guò)的經(jīng)典案例。
我想肯定有人會(huì)想，我進(jìn)行了上述三步，最后我們沒(méi)有實(shí)現(xiàn)交易，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)交換，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷。這里就和大家分享另一個(gè)理念，就是要想更好實(shí)現(xiàn)盈利性交換，可以先進(jìn)行非盈利性交換。非盈利性交換，就是不以錢(qián)為目的的交換。所以說(shuō)，我們當(dāng)準(zhǔn)備與他人或組織進(jìn)行盈利性交換，我們先不要談?dòng)越粨Q，先談感情，共同愛(ài)好，相互幫助(非盈利性交換)，然后在不談?dòng)越粨Q的情況下，順其自然的談?dòng)越粨Q，從而實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷。
最后，我想講將上述方法運(yùn)用的好的公司有很多，尤其是直銷。安利公司的直銷模式就是非常好的案例，一開(kāi)始，安利并不賣你產(chǎn)品，先談感情(非盈利性交換)，然后和你說(shuō)安利是有人幫，幫助人的事業(yè)，安利可以創(chuàng)造有錢(qián)有閑的未來(lái)(溝通理念)，再邏輯性和系統(tǒng)性講述他們的賺錢(qián)方法(系統(tǒng)闡述)，最后，讓成功的人現(xiàn)身說(shuō)法(展示案例)，最終實(shí)現(xiàn)交換，達(dá)到營(yíng)銷的目的(盈利性交換)。
總之，營(yíng)銷無(wú)處不在。要想更好的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷，可以先進(jìn)行非盈利性交換，再進(jìn)行盈利性交換。營(yíng)銷的步驟有三步，一溝通理念，二系統(tǒng)闡述，三展示案例。
對(duì)于銷售團(tuán)隊(duì)管理，過(guò)程才是關(guān)鍵的，過(guò)程保證了銷售業(yè)績(jī)能否達(dá)成。銷售團(tuán)隊(duì)管理者如果想要激勵(lì)團(tuán)隊(duì)成員，首先必須激勵(lì)自己，通過(guò)自身的言談舉止所散發(fā)的自信熱情去感染團(tuán)隊(duì)成員，這是通過(guò)管理者自身的素質(zhì)去被動(dòng)的激勵(lì)屬下。
現(xiàn)代社會(huì)企業(yè)銷售，從不是一個(gè)人單槍匹馬的決斗，而是整個(gè)一個(gè)團(tuán)體智慧和互相協(xié)作的戰(zhàn)役。所以如何做好你的銷售團(tuán)隊(duì)管理就變得至關(guān)重要。
管理是對(duì)人的約束，銷售團(tuán)隊(duì)管理，簡(jiǎn)而言之也就是對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)成員的管理。由于銷售大都已分散式工作，而且工作壓力相對(duì)比較大，所以銷售團(tuán)隊(duì)管理則需要團(tuán)隊(duì)管理者的綜合素質(zhì)和管理方式的適當(dāng)應(yīng)用，通常的銷售團(tuán)隊(duì)管理可以歸為"激勵(lì)、培訓(xùn)、考核、制度"的八字方針來(lái)。
銷售團(tuán)隊(duì)之激勵(lì)
激勵(lì)的目的：為了激勵(lì)而激勵(lì)銷售團(tuán)隊(duì)管理是最重要的一點(diǎn)，就是是不斷的激勵(lì)。
試想每天都精神飽滿，充滿自信，有強(qiáng)烈成功欲望的銷售團(tuán)隊(duì)，還需要管嗎?激勵(lì)不外乎物質(zhì)激勵(lì)和精神激勵(lì)。根據(jù)多年經(jīng)驗(yàn)，本人比較贊同的是后者，也就是精神激勵(lì)。因?yàn)槲镔|(zhì)的激勵(lì)取決于整個(gè)公司的獎(jiǎng)勵(lì)制度，這不是團(tuán)隊(duì)管理者所能左右的。而精神激勵(lì)卻是可以完全把握的，也是最有效，最低成本的方式。精神激勵(lì)是最容易做，也是最難做的，因?yàn)檫@取決于管理的情緒和耐心。有時(shí)候一個(gè)小小的表?yè)P(yáng)，比獎(jiǎng)勵(lì)幾百塊錢(qián)更能激發(fā)成員的熱情和斗志。(但這需要公司制度的支持)
對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)成員進(jìn)行激勵(lì)的方式是：
首先要能調(diào)控自身的情緒，在團(tuán)隊(duì)成員面前應(yīng)該能持久的表現(xiàn)出一種充滿信心、熱情的精神態(tài)度。情緒是可以影響的，這點(diǎn)在我們的生活工作中到處可以看到，如你和一個(gè)充滿熱情的人在一起，自然會(huì)變的熱情，而如果和一個(gè)經(jīng)常垂頭喪氣的人在一起，你自己的情緒也會(huì)受到影響。同樣的道理，銷售團(tuán)隊(duì)管理thldl.org.cn者如果想要激勵(lì)團(tuán)隊(duì)成員，首先必須激勵(lì)自己，通過(guò)自身的言談舉止所散發(fā)的自信熱情去感染團(tuán)隊(duì)成員，這是通過(guò)管理者自身的素質(zhì)去被動(dòng)的激勵(lì)屬下。
其次，時(shí)時(shí)刻刻的對(duì)銷售人員進(jìn)行主動(dòng)的激勵(lì)。通過(guò)每天的例會(huì)，工作的休息時(shí)間，培訓(xùn)時(shí)間，自身的經(jīng)歷等，通過(guò)語(yǔ)言不斷刺激、鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)成員的成功欲望，讓成員的情緒能在工作中持久的保持熱情和信心。
最后，在團(tuán)隊(duì)成員失敗、失落、失意的時(shí)候，設(shè)身處地的為成員分析失敗原因，找出解決辦法，而不是一味的評(píng)判。扮演老師、父母的角色，因?yàn)檫m當(dāng)?shù)年P(guān)懷也是激勵(lì)的一部分。
銷售團(tuán)隊(duì)管理之培訓(xùn)
培訓(xùn)的目的：為了實(shí)戰(zhàn)而培訓(xùn)，不是為了培訓(xùn)而培訓(xùn)。
銷售員的培訓(xùn)是必不可少的，而培訓(xùn)的效果來(lái)自成員對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容的不斷練習(xí)，從而變成自發(fā)的知識(shí)和技能。主要以內(nèi)訓(xùn)為主，鑒于傳媒公司的特點(diǎn)，通常采用案例討論形式和交流形式。培訓(xùn)應(yīng)該是長(zhǎng)期的，系統(tǒng)的。我們不能指望招聘一個(gè)銷售人員就立即能用，即使資深的銷售，也需要培訓(xùn)，只不過(guò)技巧方面的培訓(xùn)可以適當(dāng)少些，但是公司理念，團(tuán)隊(duì)協(xié)作方面的培訓(xùn)必不可少。培訓(xùn)過(guò)程其實(shí)也是一個(gè)激勵(lì)過(guò)程。
對(duì)于新成員培訓(xùn)的步驟：
首先需要對(duì)必要公司制度和理念進(jìn)行簡(jiǎn)單的培訓(xùn)，記住是必要的制度而不是全部的制度，因?yàn)橐粋€(gè)公司的制度是方方面面的，為了能使新成員盡快融入到團(tuán)隊(duì)，盡快的開(kāi)始工作，和他工作最密切相關(guān)的制度最先培訓(xùn)，其它方面是在日常工作中逐步的系統(tǒng)培訓(xùn)。這里并不是說(shuō)不需要其它的制度，但是銷售的目標(biāo)就是為了創(chuàng)造業(yè)績(jī)，新成員把握了這個(gè)目標(biāo)有關(guān)的制度，可以盡快的開(kāi)展工作，也就是所謂的把時(shí)間花在刀刃上。
必要的制度培訓(xùn)包括：作息規(guī)定、例會(huì)制度、銷售制度、出差制度、價(jià)格策略等。這個(gè)培訓(xùn)只需要很短時(shí)間的時(shí)間，在培訓(xùn)結(jié)束立即考核，以書(shū)面考核或口頭考核等形式。
其次是媒體的培訓(xùn)。這是根據(jù)公司不同媒體特性來(lái)制定的培訓(xùn)。
媒體培訓(xùn)的關(guān)鍵在于以下幾點(diǎn)：
1.媒體的特性、媒體的價(jià)格、媒體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、媒體的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)、同其他媒體比較等。
其中媒體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是媒體培訓(xùn)的關(guān)鍵。媒體的優(yōu)勢(shì)培訓(xùn)能讓銷售員提高信心，而媒體的劣勢(shì)培訓(xùn)，能表現(xiàn)出公司的開(kāi)誠(chéng)布公的態(tài)度。(往往很多公司只培訓(xùn)媒體的優(yōu)勢(shì)，而實(shí)際上所有媒體在市場(chǎng)上都會(huì)面臨競(jìng)爭(zhēng)，而競(jìng)爭(zhēng)中媒體必然有其優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，即使公司避而不談，銷售員也一樣能從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者客戶那里得到反饋。)
2.培訓(xùn)不走形式，在培訓(xùn)過(guò)程中隨時(shí)考核、隨時(shí)提問(wèn)，有效的保證培訓(xùn)質(zhì)量。
同時(shí)每個(gè)培訓(xùn)議題，有條件的和時(shí)間的話，最好都能進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練。如培訓(xùn)完媒體特性后，要求每個(gè)銷售員能獨(dú)立的演說(shuō)出培訓(xùn)的內(nèi)容，而媒體培訓(xùn)結(jié)束后，每個(gè)銷售員都要能熟練、完整的表達(dá)出培訓(xùn)的全部?jī)?nèi)容，也可以模擬一個(gè)環(huán)境讓成員進(jìn)行培訓(xùn)的考核。
3、銷售技巧的培訓(xùn)：包括業(yè)務(wù)信息收集整理、業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)挖掘、如何接觸客戶，如何促成簽單等。這方面主要通過(guò)業(yè)務(wù)人員互相交流來(lái)完成。
銷售團(tuán)隊(duì)管理之考核
考核的目的：為了業(yè)績(jī)而考核，過(guò)程是關(guān)鍵。
對(duì)于公司而言，業(yè)績(jī)的要求是毫無(wú)疑問(wèn)的，但對(duì)于銷售團(tuán)隊(duì)管理，過(guò)程才是關(guān)鍵的，過(guò)程保證了銷售業(yè)績(jī)能否達(dá)成。
銷售的業(yè)績(jī)是量到質(zhì)的變化。每天的潛在新客戶數(shù)量，來(lái)自每天拜訪的新客戶數(shù)量，意向客戶數(shù)量又來(lái)自于潛在用戶數(shù)量，成交用戶數(shù)量有來(lái)自意向客戶數(shù)量。銷售各種方式都離不開(kāi)一個(gè)量。要出業(yè)績(jī)就必須有客戶數(shù)量，客戶數(shù)量就必須要下達(dá)到每個(gè)銷售員每天的拜訪數(shù)量。這是毫無(wú)疑問(wèn)的。
銷售的考核，應(yīng)該有一定的彈性。業(yè)績(jī)不佳，除了銷售員的問(wèn)題，還有公司整體的配合、戰(zhàn)略目標(biāo)、定位、市場(chǎng)協(xié)作、媒體因素等。不能簡(jiǎn)單的將業(yè)績(jī)不好歸罪于銷售員。這個(gè)時(shí)候的績(jī)效考核就必須有一定的彈性，或者說(shuō)是人性。要能判斷業(yè)績(jī)不好的真正的問(wèn)題所在。(當(dāng)然，這需要公司高層的配合。)
建議考核內(nèi)容：工作業(yè)績(jī)、工作態(tài)度和銷售技巧。(詳細(xì)方案待定)
銷售團(tuán)隊(duì)管理之制度
制度是保證前面的激勵(lì)、培訓(xùn)、考核三項(xiàng)能有效執(zhí)行的關(guān)鍵。通過(guò)設(shè)立適合的制度，讓激勵(lì)、培訓(xùn)、考核成為銷售團(tuán)隊(duì)管理的日常工作。
作為一個(gè)成熟的公司，相信已經(jīng)具備較為完善的管理制度，為了能建立一支具有激情和凝聚力的銷售團(tuán)隊(duì)，本人會(huì)協(xié)同公司相關(guān)部門(mén)在原有制度的基礎(chǔ)上使銷售團(tuán)隊(duì)管理制度更趨于科學(xué)和合理。盡最大努力建立一支學(xué)習(xí)型的快樂(lè)銷售團(tuán)隊(duì)，完成公司銷售任務(wù)。
以上這些希望能夠?qū)芾碚哂兴鶐椭?，能夠?qū)Υ蠹夜芾碜约旱匿N售團(tuán)隊(duì)提供一點(diǎn)寶貴意見(jiàn)，能夠少走彎路。