實習對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。在實習期間，依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。下面小編帶來的物業(yè)助理實習總結，希望大家喜歡！
在7月13號到8月9號之間，我選擇到一家物業(yè)管理公司進行我的暑期實習。而我這次的實習任務就是了解基本的寫字樓租賃活動以及基礎的物業(yè)管理知識。在這次實習中，我懂得了很多房屋租賃常識與技巧，并且提高了自己對物業(yè)管理的認知。
關鍵詞：暑期實習；物業(yè)管理；房屋租賃
一、實習活動的基本概況
這次的暑期實習，我選擇的單位是位于杭州黃龍世紀廣場的富翔物業(yè)管理有限公司，時間是7月13號到8月9號。這是一家比較特殊的物業(yè)管理公司，它主要的運營范圍是黃龍世紀廣場C座寫字樓的租賃業(yè)務以及對其進行基本的物業(yè)管理。而我這次的實習任務就是了解基本的寫字樓租賃活動以及基礎的物業(yè)管理知識。但是由于我是實習生，沒有經(jīng)驗，所以必須跟著師傅一起介紹、租賃寫字樓。
二、實習的主要內容
在實習的過程中，師傅主要給了我三個任務。
首先，師傅給我的
世貿中心和其他高檔寫字樓進行價格對比后使之變成我們的優(yōu)勢。當然，介紹時還要懂得把握時間。爭取越長的時間就能為我們取得更多的印象，但是這也并不是意味著拖沓重復。
而最后的一個實習任務就是了解物業(yè)管理方面的知識以及物業(yè)管理市場的發(fā)展前景。
三、實習中所得到的專業(yè)知識
（一）物業(yè)管理行業(yè)的一般知識
物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，已經(jīng)逐漸被越來越多的人所重視。一方面，為了應對物業(yè)管理行業(yè)中可能存在的問題，國家在這幾年頒布了一系列的條文去規(guī)范這個市場。03年施行的《物業(yè)管理條例》便是物業(yè)管理行業(yè)必須遵循的最大準則。而另一方面，由于物業(yè)管理開始取代了原本由政府設立居委會、街道辦事處等機構進行服務的舊模式。因此，對于一些高檔的住宅、寫字樓，擁有良好的物業(yè)管理服務甚至直接成為了它們必備的條件之一。
一般的物業(yè)管理公司都會設有保安部、設備部、保潔部等幾個部門，而對于人員技術要求最嚴格的就屬設備部了。因為他們是與客戶單位聯(lián)系最密切的部門，工作表現(xiàn)也可能直接影響到了整個物業(yè)管理公司的形象。與其他部門不同的是，在招聘員工時，設備部青睞的是全才而非專才。因為如果設備部是以聘請各個方面的專才進行運作的話，雖然對于一些復雜的技術問題他們可能更容易解決，但是這樣做同時會造成人力資源的浪費。因此，設備部的人員從電、水、管道到簡單的機器設備，都必須懂得維護修理。另外，由于近幾年電腦逐漸成為辦公室工作中必備的工具之一，設備部的人員還必須懂得基本的電腦維修知識。
（二）物業(yè)管理公司的多樣性
通過這次實習我還了解到了物業(yè)管理公司運作模式的多樣性。它們不全都是受業(yè)主委托而提供物業(yè)服務的，現(xiàn)在也出現(xiàn)了一些同時擁有房產(chǎn)使用權的物業(yè)管理公司，就好比我們公司一樣。
這種公司一般是集租賃業(yè)務、設備的維修與保養(yǎng)、環(huán)境的養(yǎng)護、保安工作等責任于一身，同時也避免了業(yè)主和物業(yè)管理公司在工作上可能產(chǎn)生的摩擦與糾紛。對于客戶單位來說，這種物業(yè)管理服務的運轉模式也是百利而無一害的。
但是另一方面，這也加大了物業(yè)管理公司的運營難度。大到向客戶單位進行房屋的租賃介紹，小到一個停車位的配套問題都必須很好地去處理解決，不便于實際操作。所以現(xiàn)在很多小規(guī)模的物業(yè)管理公司都選擇將其中一部分具體的物業(yè)管理工作再委托給其他公司來完成，從而降低成本、節(jié)省人力，也便于管理。
（三）房屋租賃與房屋買賣活動的聯(lián)系與區(qū)別
房屋租賃與房屋買賣活動有著很多共同之處。例如一般寫字樓的實際使用年限是45年到50年左右，而出租人可以選擇將這些年的使用權一次性長租給承租人，這就等同于將房屋出售了。而且無論是租賃還是買賣，在合同履行的過程中，房產(chǎn)的使用權都會隨之轉移。
但是，比起常規(guī)的房屋買賣活動，租賃也有著自己的優(yōu)勢。對于出租人來說，可以利用租金的變動來賺取利潤，并且始終擁有房產(chǎn)的所有權。而對于承租人來說，租賃無疑可以緩解資金緊張問題，有利于公司進行融資活動，同時租賃合同條款比起一般的買賣合同條款也較為寬松，少了很多限制?；谶@些優(yōu)點，一般現(xiàn)代化的高檔寫字樓都會采用租賃方式。
（四）房屋租賃活動時必須注意的細節(jié)
由于我的師傅主要負責租賃業(yè)務，因此我在房屋租賃的細節(jié)方面也獲得了不少的知識。
首先，在進行租賃活動時必須注意的一點是建筑面積與實用面積的區(qū)別。例如我們黃龍世紀廣場的寫字樓，它是由綠城公司承建的，作為杭城頂級的商務寫字樓，擁有良好的綠化環(huán)境是必須的，因此它的公攤面積也比較大。甚至有些單位的實用面積僅僅占了建筑面積的60%左右。但是在收取租金以及物管費的時候都是根據(jù)建筑面積來計算的。那也就是說，每租了5間辦公室，就有2間是在實際工作中使用不到的。
此外，在租賃業(yè)務中，還有一個裝修期的時間是比較特殊的。因為在這段時間里承租人是不需要交納租金的，當然，這也是出租人對客戶單位的一種優(yōu)惠措施。但是，與之不同的是，物管費無論是在什么情況下都必須交納。而且如果房屋不是由物管公司直接負責租賃的，那么就算對于空置單位，業(yè)主也必須交納物管費。
四、實習的心得體會
這次實習過程中我最大的感受就是無論做什么事都必須自己掌握主動權。因為師傅并不是專業(yè)的老師，她希望我做的，是有不懂的地方主動去問她，而不是她來告訴我，我應該做什么。當然，更不用說其他同事了，每個人都有自己的工作。沒有人有義務要教你，更沒有人清楚你究竟不懂什么。因此，更多的知識不是問出來的，而是靠自己在這幾天的所見所聞及實踐活動累積而成的經(jīng)驗形成的。要有敏銳的觸覺、細膩的觀察力和孜孜不倦的求知心才能獲得更多知識。
同時，這次實習也鍛煉了我的能力。離開了父母的庇護，很多事情需要自己去做決定。還要獨立去面對工作中的種種困難，并想出解決方法。面臨一個陌生的工作環(huán)境，又如何去應對……這些問題都是我以前從未設想過的。而且在受到批評時，那種挫敗、委屈感也是無法言喻的。但是很高興我還是堅持了下來，因為我知道，也許暑假的長度我并不能改變，但我可以改變暑假的寬度，暑期實習無疑給我?guī)砹素S厚的精神財富。另一方面，當今社會的就業(yè)壓力那么大，被金融危機所影響的現(xiàn)實又是那么的殘酷，我們需要擁有一技之長來作為日后的立足之本。因此我們必須珍惜現(xiàn)在還在學校里的時間來儲備自己的知識庫，同時利用空余時間以實習的方式來開闊眼界、鍛煉膽識，成為社會所需要的人才。
一、實習基本情況
實習公司：北京龍湖物業(yè)服務有限公司
實習崗位：時代天街項目客戶服務中心
實習地點：北京市大興區(qū)永興路5號院
實習時間：20__年10月30日-20__年6月30日
二、實習單位簡介
(一)龍湖物業(yè)服務有限公司簡介
龍湖物業(yè)是龍湖業(yè)務全過程管理的重要一環(huán)，是龍湖品牌的重要組成部分，也是“善待你一生”理念最直接的體現(xiàn)，物業(yè)管理頂崗實習總結。
為了把“善待你一生”的理念貫穿于為業(yè)主服務的自始至終，1997年龍湖建立了自己的物業(yè)管理公司，十余年中，龍湖物業(yè)獲得了很大的發(fā)展，其專業(yè)、用心、超值的品牌形象日漸形成。如今，隨著業(yè)務的全國化布局，除重慶外，龍湖在成都、北京、西安、上海等也建立了物業(yè)服務公司，把龍湖招牌式的物業(yè)服務不斷復制到各地。目前，龍湖各地物業(yè)服務公司管理的物業(yè)面積已超過850萬平米，而且隨著新項目的集中交付，今明兩年會出現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)模會出現(xiàn)更大幅度增長。
龍湖物業(yè)十余年中不斷摸索，建立起獨具特色的物業(yè)服務模式和業(yè)務能力，公司目前管理的業(yè)態(tài)已涵蓋高檔公寓、頂級別墅、辦公寫字樓、大型綜合商嘗公園、市政建筑等多種物業(yè)類型。出眾的高品質物業(yè)服務，為龍湖物業(yè)贏得市場和客戶的廣泛認可，業(yè)主滿意度歷年均達92%以上。
龍湖集團(香港聯(lián)交所股份代碼：960)，創(chuàng)建于199X年，成長于重慶，發(fā)展于全國，是一家追求卓越、專注品質和細節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。集團總部設在北京，現(xiàn)有員工6900多人，業(yè)務領域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務三大板塊。公司于20__年11月19日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。
經(jīng)過十幾年的潛心發(fā)展，龍湖形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理和物業(yè)服務為一體的全過程運作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標桿性的代表作品。
(二)北京龍湖物業(yè)時代天街項目簡介
龍湖時代天街項目總體量約67萬平方米，其中商業(yè)總體量約30萬平方米，屬于北京屈指可數(shù)的新地標級商業(yè)中心，且自持很大比例商業(yè)，預計將聯(lián)合眾多戰(zhàn)略合作商家，打造集綜合超市、餐飲中心、大型影院(具體以入駐商家為準)等為一體的全能型生活平臺。
三、實習目的
(一)完成畢業(yè)設計和實習報告
(二)從理論高度上升到實踐高度，更好的實現(xiàn)理論和實踐的結合，為我以后的工作和學習奠定初步的基矗
(三)親身體會由一個學生轉變到一個職業(yè)人士的過程。
(四)檢查自己的思維能力、創(chuàng)造能力、實踐能力等各方面綜合能力。
(五)從另個一角度更好的認識自己，揚人所長，避己所短，挖掘自己的潛力。
四、實習主要內容
(一)客服前臺工作內容
1、接聽熱線電話、接待來訪客戶。
2、報事系統(tǒng)錄入、滿意度回訪。
3、物業(yè)費、有償服務費系統(tǒng)錄入收齲
4、特色服務的辦理：家政的錄入及派工、入室維修的錄入派工、代辦類服務辦理(水電燃氣等)快遞核實接受等。
5、業(yè)主卡、服務人員出入證的辦理、裝修辦理等。
(二)項目文員工作內容
1、項目人員招聘：招聘海報、KT版及易拉寶的設計制作;網(wǎng)上招聘信息的維護;候選人邀約面試、面試安排及面試結果的通知等。
2、信息維護：入離職的辦理、花名冊的完善更新、員工核薪、五險一金統(tǒng)計、及時激勵5S的獎懲匯總、員工檔案資料的整理歸檔等。
3、工作安排：項目人員的排班及考勤、會議安排并整理會議紀要、項目月報的撰寫。
(三)片區(qū)管家工作內容
1、業(yè)主信息的維護:更新維護業(yè)主的基本信息、熟知每戶業(yè)主的基本情況。
2、客戶關系維護：定期電話聯(lián)系、入戶拜訪。
3、現(xiàn)場巡查：巡查所管轄的片區(qū)，發(fā)現(xiàn)問題并及時解決。4、跟蹤未完成的報事，并定期向業(yè)主反饋處理進度。4、物業(yè)費的收齲5、投訴的溝通處理。6、組織業(yè)主活動的方案設計，實習報告《物業(yè)管理頂崗實習總結》。
(四)工地開放日、收房流程
1、現(xiàn)場布置設計、物料準備、人員安排。2、物業(yè)首次亮相的服務設計。3、消除業(yè)主陌生感的服務方案設計。4、為業(yè)主帶來方便的溫馨提示。
五、實習總結與感悟
(一)實習期間的總結
實習真的是一種經(jīng)歷，只有親身經(jīng)歷才知其中的滋味。帶著一身稚氣，帶著青春的熱情，我踏上了人生第一個工作的征途，邁入了一片更為廣闊的舞臺。那天上午，我懷著激動與忐忑的心情，與同學共同到北京龍湖物業(yè)服務有限公司總部辦理了入職手續(xù)。我曾經(jīng)構思過實習時的`悠閑與輕松。殊不知，現(xiàn)實給我敲響了警鐘，我發(fā)現(xiàn)書本上所學的知識就像大海中的一滴水，與現(xiàn)實有很大的差距。在這段實習期間給我最大的體會主要有以下幾點：
1、書本上的知識只是大海中的一滴水而已。開始我認為自己學的是物業(yè)管理專業(yè)，從事這份工作應該很輕松，相對其他專業(yè)的實習生會有很大的優(yōu)勢，但我進入龍湖后我發(fā)現(xiàn)課堂上學到知識太片面了，很難應用到實際工作中。太多太多的東西應該去學習，非常后悔在學校浪費了應該去學習的時間，做為職場新人更應該踏踏實實的去學習。在這短短幾個月的時間里我覺得真可以比的上我在學校三年所學到的知識。
2、時間的價值到底有多高?答案是“沒有方法能使時釧為我敲已過去了的鐘點”。今天應做的事沒有做，明天再早也是耽誤了。開始實習的前半個月基本上沒有時間概念，今天處理不完的事留到第二天，慢慢發(fā)現(xiàn)每天都有新的工作任務，并且任務也越來越多，這使我意識到了時間的寶貴、效率的重要性，為了保證完成工作中的任務，有一個多月的時間晚上經(jīng)常加班到22：00左右，那段時間很累，但完成任務后非常有成就感。時間就是能力等等發(fā)展的地盤。
3、學會以最簡單的方式與同事及領導溝通交流，不要讓復雜的思想破壞工作的快樂。龍湖的一大企業(yè)文化就是“簡單直接”，我非常認同這種企業(yè)文化。我的入職引導人也一直向我傳遞：“工作中對事不對人，不在背后議論他后人是非，不被黑暗的一面所影響”。
4、單絲不成線，獨木不成林。一個團隊的力量是無法衡量的，在進入龍湖之后我真正的體會到一個團隊力量的無窮大。龍湖在面對棘手問題時，不是某一人去解決承擔責任，而是互幫互助共同面對。
5、溝通是客戶關系維護的重要橋梁。我的性格比較內向，溝通能力相對較差，這也是我做為客服的一個非常大的弱點，不過我覺得在這幾個月的時間里通過與業(yè)主和同事的共事上，我成長了不少，我相信只要擺正心態(tài)我就可以快速成長起來。
6、善于利用資源和不斷創(chuàng)新，龍湖物業(yè)通過讓業(yè)主掃描二維碼進入微信平臺發(fā)布物業(yè)相關通知的服務設計，另外今年重慶龍湖新上市的APP也將是整個地產(chǎn)與物業(yè)的又一個創(chuàng)新亮點。
7、物業(yè)服務并不是一種簡單而固定的服務，只要你去思考很多服務設計亮點可以落地實行并且打動業(yè)主，確實為業(yè)主的生活代來方便。進入龍湖后我非常感慨他們的服務設計和細節(jié)的關注。龍湖物業(yè)的每個員工都在思考，在剛進入龍湖時真的被他們大腦風暴所震撼，龍湖物業(yè)能取得今天的成就的確離不開他們的服務設計。
(二)實習期間的感悟
雖然我即將走向社會，但作為一個剛踏入社會的年輕人幾乎沒有任何社會經(jīng)驗?？稍趯嵙暺陂g的每一件小事中，能夠體會到人際關系、機會、評價、競爭、成功、失敗等。各種我們在今后經(jīng)常會遇到的事件，相信這些寶貴的經(jīng)驗會成為我今后成功的重要基石。實習是每一個大學畢業(yè)生必須擁有的一段寶貴經(jīng)歷，而這次實習的意義，對我來說已不再是完成學分、完成畢業(yè)實習的任務，而是我們真正在實踐中開始接觸社會、了解社會的一次重要機會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，增長了見識，開闊了視野，為我以后走上工作崗位打下了堅實的基矗
我覺得自己很幸運的進入了龍湖“時代天街”新項目，我和我同學加入時代天街物業(yè)團隊時只有一個項目總和客戶服務中心經(jīng)理，短短半年的時間里4+1職能部門成立，一個龐大的物業(yè)團隊茁壯成長，看著通過自己努力招聘到的一些基層員工心里感觸還是蠻大的，在這里我經(jīng)歷了物業(yè)團隊的組建、物業(yè)與地產(chǎn)的前期交接、20__年12月26日58戶底商的首次收房、20__年龍湖物業(yè)“獵鷹行動”的招聘支援、20__年4月17-21日一組團929戶住宅工地開日，即將迎接20__年5月8-12日二組團900多戶住宅工地開日、20__年5月30日一組團929戶住宅交房、20__年6月30日二組團900多戶住宅交房、20__年10月份的三組團交房、住宅交房后業(yè)主大會的建立、20__年西區(qū)自持銷售型大商業(yè)的竣工及后期管理，在實習的這半年里很累，它超出了我對工作的預想，我知道未來的兩年會更累，更大的挑戰(zhàn)將會在后面，我相信我可以做好目前的片區(qū)管家，我也相信我會堅持到20__年到時代天街項目的完全竣工。在實習的這半年時間里面對對形形色色的人，遇到的風風雨雨，使我快速成長起來，真的非常感謝我的入職引導人和龍湖物為給我提供了一個展現(xiàn)自己的舞臺。
實習單位：湯河毓秀園物業(yè)管理處實習內容：小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)實現(xiàn)實習目的與意義：
實習是學生大學學習中的實踐環(huán)節(jié)。實習是每一個大學畢業(yè)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識,也打開了視野，增長了見識，為我們以后進一步走向社會打下堅實的基礎。通過實習使我更直接接觸企業(yè)，進一步了解企業(yè)實際，全面深刻地認識企業(yè)的實際運營過程，熟悉和掌握市場經(jīng)濟條件下企業(yè)的運營規(guī)律，了解企業(yè)運營、活動過程中存在的問題和改革的難點問題，并通過撰寫實習報告，使我學會綜合應用所學知識，提高分析和解決企業(yè)問題的能力，并為撰寫實習報告做好準備。
我與同學到湯河毓秀園物業(yè)管理處實習。實習之初該物業(yè)管理處首先向我們介紹了一些基本情況，然后依次對事務管理、客戶管理與服務流程及安全保衛(wèi)等做了簡要介紹。然后就開始“上崗”了。上班之前，我對實習的感覺是既新鮮又緊張。第一天來到公司，首先接觸的就是技術副總經(jīng)理。他對我非常和氣，耐心地給我介紹了公司的基本業(yè)務，對我所有的疑難困惑她有問必答，并給予更加細心的指導。在剛剛接觸社會的時候，能遇上這樣的領導真是我的幸運。雖然工作忙一點，累一點，但我過得很充實，覺得自己的收獲確實不小。在其他同事的幫助下，我迅速的適應了這里的工作，并開始獨立負責一些事情?；仡櫞舜螌嵙曔^程，感受良多，收獲頗豐。通過實習有效縮短了課堂和社會實際工作之間的差距，使我能系統(tǒng)地、全面地掌握物業(yè)管理工作和方法。在老師的細心指導下，積極參與物業(yè)管理相關工作，注意理論知識與實際應用的結合，用實踐檢驗所學的物業(yè)管理理論知識，由此加深了我對物業(yè)管理工作的特點、方式、運行規(guī)律的理解。下面是我對這次實習的總結：
一、實習內容總結：
1、優(yōu)化客戶管理和服務流程。
物業(yè)管理主要管理房屋資源信息、客戶數(shù)據(jù)信息、財務管理、以及服務管理即服務報修申請等信息系統(tǒng)。各種模塊系統(tǒng)記錄相關的數(shù)據(jù)資源。房產(chǎn)資源主要記錄與房屋建設、竣工檢驗，房屋維修等;客戶數(shù)據(jù)信息則記錄該小區(qū)內業(yè)主與租戶的信息;財務管理記錄各種收入與支出明細;服務管理記錄用戶報修與維修服務進程的記錄。該系統(tǒng)具有方便、快捷的優(yōu)點，能為物業(yè)管理服務提供數(shù)據(jù)支持。但在我看來，但是仍有很多方面需要改善。比如服務管理模塊系統(tǒng)開放程度不夠，用戶利用此報修并不多，主要還要通過電話由專人接受報修與跟蹤。如此一來，信息化應用就不到位，各種資源成本在信息化的助力下并未得到有效的降低。對此，應該完善服務管理系統(tǒng)，重新設計服務流程，分離管理與服務系統(tǒng)，加強宣傳與開放，促使用戶更多的利用該系統(tǒng)報修。
2、推行、倡導“以人為本”服務理念。
物業(yè)管理必須樹立以人為本的服務理念，倡導人性化服務，實施以人為本的服務措施，提高服務效能，把客戶的滿意作為物業(yè)管理的最佳追求。美佳物業(yè)管理公司利用相關數(shù)據(jù)指標與員工績效考核有效的結合，通過嚴格的規(guī)章制度實現(xiàn)。并推出“最佳安保”和“健康物業(yè)管理模式”標準化服務模式，使員工在意識層面上確立什么樣的服務符合業(yè)主的需求。充分發(fā)掘安保人員的服務意識與專業(yè)技能，以建立首屈一指的安保服務社區(qū)。注重生態(tài)與人文的和諧和互補，塑造健康的人居環(huán)境，達到生活與健康同在，生活與藝術同在，生活與自然同在。
3、優(yōu)化安保系統(tǒng)，提高物業(yè)管理形象。
保安作為小區(qū)的把門人，肩負著小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，同時也是物業(yè)管理團隊的對外形象窗口，也直接影響業(yè)主對物業(yè)管理公司的信任程度。所以建立健全物業(yè)管理安保系統(tǒng)，包括安保設施設備、安保人員素質與隊伍建設。是物業(yè)管理公司工作開展與企業(yè)發(fā)展的重要條件。
4、事務管理工作精細化。
在物業(yè)管理實際工作中，面對都是一些簡單而重復的瑣碎事情，物業(yè)管理成員每天仍然用非常飽滿的熱情，認認真真做好每一件事情，為業(yè)主提供良好的居住環(huán)境做好后勤工作。這些都有賴于從操作程序上制定明細的流程，創(chuàng)立和實行精細化管理，從細節(jié)做起，從小事做起，從平凡事做起。同時，公司設立嚴格的獎懲制度，規(guī)范員工的作為，使其知有所為，有所不為。
二、實踐體會：
1、積極進取的工作態(tài)度
在工作中，你不只為公司創(chuàng)造了效益，同時也提高了自己，象我這樣沒有工作經(jīng)驗的新人，更需要通過多做事情來積累經(jīng)驗。特別是現(xiàn)在實習工作并不象正式員工那樣有明確的工作范圍，如果工作態(tài)度不夠積極就可能沒有事情做，所以平時就更需要主動爭取多做事，這樣才能多積累多提高。
2、自主學習
工作后不再象在學校里學習那樣，有老師，有作業(yè)，有考試，而是一切要自己主動去學去做。只要你想學習，學習的機會還是很多的，老員工們從不吝惜自己的經(jīng)驗來指導你工作，讓你少走彎路；集團公司、公司內部有各種各樣的培訓來提高自己，你所要作的只是甄別哪些是你需要了解的，哪些是你感興趣的。學校并不是唯一的學習基地，工作后仍然要不斷的學習進取，俗話說：“活到老學到老?！苯窈笪乙欢ㄒ岣咦约旱膶W習能力，了解各個行業(yè)，爭取獲得更大的進步。
3、合作意識
工作往往不是一個人的事情，是一個團隊在完成一個項目，在工作的過程中如何去保持和團隊中其他同事的交流和溝通也是相當重要的。一位資深人力資源專家曾對團隊精神的能力要求有這樣的觀點：要有與別人溝通、交流的能力以及與人合作的能力。合理的分工可以使大家在工作中各盡所長，團結合作，配合默契，共赴成功。個人要想成功及獲得好的業(yè)績，必須牢記一個規(guī)則：我們永遠不能將個人利益凌駕于團隊利益之上，在團隊工作中，會出現(xiàn)在自己的協(xié)助下同時也從中受益的情況，反過來看，自己本身受益其中，這是保證自己成功的最重要的因素之一。
4、人際關系
步入社會就需要了解基本禮儀，而這往往是原來作為學生不大重視的，無論是著裝還是待人接物，都應該合乎禮儀，才不會影響工作的正常進行。在為人處事方面，我們剛步入社會，很多事情不知如何處理對待，這就需要平時多學習，比如注意其他人的做法或向專家請教。
三、實踐小結：
實踐，就是把我們在學校所學的理論知識，運用到客觀實際中去，使自己所學的理論知識有用武之地。只學不實踐，那么所學的就等于零。理論應該與實踐相結合。另一方面，實踐可為以后找工作打基礎。通過這段時間的實習，學到一些在學校里學不到的東西。要學會從實踐中學習，從學習中實踐。而且在中國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，又加入了世貿，國內外經(jīng)濟日趨變化，每天都不斷有新的東西涌現(xiàn)，在擁有了越來越多的機會的同時，也有了更多的挑戰(zhàn)，前天才剛學到的知識可能在今天就已經(jīng)被淘汰掉了，中國的經(jīng)濟越和外面接軌，對于人才的要求就會越來越高，我們不只要學好學校里所學到的知識，還要不斷從生活中，實踐中學其他知識，不斷地從各方面武裝自已，才能在競爭中突出自已，表現(xiàn)自已。
短暫的實習使我從實踐中總結過去所學的知識，擴寬了對物業(yè)管理的視角。物業(yè)管理作為一個新興的服務性行業(yè)，首先應該對物業(yè)管理法規(guī)條例要有所了解，同時要豐富基本管理知識，因為它涉及到千家萬戶，工作繁重復雜。目前，我從事的是計算機行業(yè)，所以在對服務的理解與應用上也有了更多的切實感受，在服務行業(yè)，雖然我們做的工作面對的是物，但最終我們是為客戶服務的，所以我們要在做好物的工作的基礎上，更多的要做人的工作，畢竟人是服務的根本所在，物業(yè)管理也一樣?？傊?，經(jīng)過此次實踐，我得到了真正的切實的實踐經(jīng)驗，綜合所學的理論知識，這將會為我走進并做好物業(yè)管理奠定了堅實的基礎。我會持續(xù)地理解和體會實習中所學到的知識，期望在未來的工作中把學到的理論知識和實踐經(jīng)驗不斷的應用到實際工作中來，充分展示我的個人價值和人生價值，為實現(xiàn)自我的理想和光明的前程而努力。通過不斷的總結，不斷的提高，我有信心在未來的工作中更好的完成任務。
隨著國家經(jīng)濟建設的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應該說也積累了一些經(jīng)驗，它隨著國家經(jīng)濟建設的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應該說也積累了一些經(jīng)驗，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路?作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實習調研。
__年__月至__年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯(lián)系實際，我在__市__物業(yè)管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了__市__物業(yè)管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實習，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了所學的專業(yè)知識，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。
一、調研對象的基本情況
__市__物業(yè)管理有限責任公司成立于20__年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)__內，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立法人企業(yè)，資質等級為三級，注冊資金為100萬元。
近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優(yōu)質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業(yè)管理隊伍，公司先后成功接管了__、__二期(民豐西苑)、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。面對行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準備ISO9001質量體系的認證工作，并已取得內部審核員資格證書。公司承諾：嚴格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達標標準，制定和完善各項管理制度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
二、調研的目的和意義
“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業(yè)管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調研的目的之一;另外，想對現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會上的發(fā)展狀況做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調研目的之二;物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內部和社會環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經(jīng)濟進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實。我想通過此次實習，我會對物業(yè)管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯(lián)系實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力;從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻自己微薄之力。
三、調研的方法和范圍
本次調研我主要調研分析了新橋物業(yè)各管理處開展物業(yè)管理有關工作的特點、方式、運作規(guī)律，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理也有了初步了解。在調研期間，我主要采用了現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員、進行現(xiàn)場調研等方式，完成了調研工作。新橋物業(yè)管理有限責任公司現(xiàn)在有三個管理小區(qū)，分別為__、民豐西苑、綠洲花園。
四、調研的結果及分析
在實習期間，我深深體會到了新橋物業(yè)的優(yōu)勢，以及其在黃巷街道的影響。雖然新橋物業(yè)管理有限責任公司僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績，這與新橋人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，現(xiàn)總結整理如下：
第一、內部管理不規(guī)范。首先，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協(xié)調、處理的關系眾多，使得各物業(yè)處把大量的精力放在處理各種關系上，處理好這些關系當然有利于公司的發(fā)展，但當因此而忽視了內部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理健康的發(fā)展。
第二、責權利不明。責權利不明是影響公司發(fā)展的主要障礙。例如：一些房屋維修問題、設施設備配套問題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無法獨立開展，許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理服務質量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。還有，各物業(yè)管理處內部、各崗位之間責權不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，工作鏈斷檔，工作流程不流暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。
第三、缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對缺少專業(yè)知識，大部分是中途搞物業(yè)，盡管經(jīng)驗相對豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業(yè)很少引進專業(yè)的管理人員，這就導致了服務意識較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。
五、調研體會及建議
通過在實習中理論的研究和實習的磨合，我提出自己的幾點建議和方法：
1、建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。優(yōu)秀的基礎管理是作好物業(yè)工作的基點而員工素質則是優(yōu)質服務的決定性因素，也是一個物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關鍵。
(1)、規(guī)范服務人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規(guī)范要求我們的服務人員要持證上崗，統(tǒng)一著裝，佩帶明顯的標志。語言形象要求服務接待人員要講普通話。比如說在服務人的電話接待中要首問“新橋物業(yè)，可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時候，“新橋物業(yè)”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個崗位的職工要工作規(guī)范，盡顯專業(yè)風采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要，在小區(qū)里保安人員擔任著維持公共秩序的職務，所以在工作中要盡量達到軍事化的標準，例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場面，以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務行業(yè)，其行為其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外，服務人員的形象也是公司服務的一個有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。
(2)、健全與物業(yè)有關的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為，有利于整個服務流程的再造，有利于提升企業(yè)的外部形象，其更是以后創(chuàng)優(yōu)、9000認證的必不可少的環(huán)節(jié)。所以，對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求并且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現(xiàn)出一個絕對服務者的形象——以業(yè)主為中心，輻射每一個員工的行為。對于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據(jù)國家的法律法規(guī)，措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清晰合理的服務流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發(fā)生都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎罰激勵措施。
(3)、充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。全體業(yè)主是整個小區(qū)物業(yè)的所有權人，而業(yè)主大會和業(yè)主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區(qū)重大決策的擁有者，所以物業(yè)管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關系。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，同時也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者。一些重大的物業(yè)事項(物業(yè)維修基金的使用、年度預算、物業(yè)公用部位的經(jīng)營等)必須要業(yè)委會審批，否則有時物業(yè)的好的想法，可能會變成違法的行為。此外，在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業(yè)主委員會或業(yè)主代表的座談會，以征詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業(yè)主的合理要求和一些個別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對業(yè)主委員會給予明示，請求其協(xié)助解決，做到雙方心中有數(shù)，必要時要達成書面協(xié)議。
2、服務管理要以專業(yè)化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。
(1)、以專業(yè)化為方向，首先要打好它的專業(yè)基礎，即讓大多數(shù)的員工掌握豐富的專業(yè)知識和專業(yè)技能，因此企業(yè)要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網(wǎng)絡。比如說公司內部要定制各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業(yè)的學習媒介，配置現(xiàn)代的信息網(wǎng)絡(因特網(wǎng)、局域網(wǎng)等)使各個項目的先進的觀點成為公司的共享信息，通過學習讓廣大員工的思想“站在新橋，跳出新橋”，以一個領先行業(yè)的思想和心態(tài)去做好工作中的每一件事。此外，公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對于外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區(qū)的實際情況，否則只會浪費大量的人力、物力。在實習期間，我接觸到的小區(qū)管理處很少有專業(yè)的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對于專業(yè)技能，因為其是服務質量的基礎，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對取得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學以為用、從用中學”的的良性循環(huán)。再次，專業(yè)化還要求明確部門結構、完善專業(yè)重組。舉例來說，綠洲花園由于人員配置少，一個人要負責許多方面的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現(xiàn)了些許的混亂。因此，對于部門結構我覺得要有明確的劃分，并且各部門要形成自己的責任和崗位規(guī)范且有相應的配套設施。最后，專業(yè)化重組就是要針對各個部門所使用專業(yè)的特色，展開專業(yè)知識的整合，使每一個員工具備一專多能，比如說保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎上可以做到“人人都要學、事事都能懂”，在負責人員不到位的情況下，可以處理應急情況。
(2)、寓法制化于其中，就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯(lián)系，這也是我們在工作中始終都能占據(jù)主動地位的關鍵，尤其在處理不可協(xié)調的糾紛中其作用更是可見一般。物業(yè)企業(yè)每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例說在綠洲花園，我看到小區(qū)路面坑坑洼洼，如果在業(yè)主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業(yè)沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發(fā)生事故我們就要承擔責任。如果我們給予醒目的警告，那我們只可能不承擔責任或是承擔連帶責任。所以法律上的自我保護意識應該被我們的每一個員工牢記在心，以避免不必要的麻煩。
物業(yè)管理是一個特殊的服務行業(yè)，它集勞務、智慧、管理為一體，管理和服務的對象是“人”，最終目的是“滿足他人的需要”。這里談到的“管理”，絕不是單純的“約束”?！肮堋笔羌s束，“理”則是疏導，只有把約束和疏導有機結合、融匯，才能實現(xiàn)有序、有效的管理過程。所以其經(jīng)營管理的復雜性就不同于一般的生產(chǎn)制造型企業(yè)，它的經(jīng)營和管理是系統(tǒng)的、科學的、活性的、充滿人情味的，是一個既涉及自然科學又涉及社會科學乃至心理學、行為科學的廣泛領域。
未來我國的物業(yè)管理水平將逐漸與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長的，我們每一個從業(yè)人員都應抱著為之不懈努力的決心。我們有信心物業(yè)管理行業(yè)會越走越好!
實習時間：20__年3月至20__年9月
實習地點：物業(yè)管理有限公司
一、實習項目簡介：
__物業(yè)管理有限公司成立于__年__月，是專業(yè)從事物業(yè)管理，具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。公司設有財務部、社區(qū)服務中心、經(jīng)營部、品質部、行政部五個部門，現(xiàn)有員人__多名。公司經(jīng)營范圍包括物業(yè)綜合經(jīng)營管理、修繕等業(yè)務。
公司成立幾年來，一直致力于以一流的管理、一流的服務、一流的的譽為公司方向，盡可能及時周到地為顧客提供優(yōu)質的服務。在__市首家取得了“__省城市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”的榮譽，同時還獲得了“__市安全文明小區(qū)”、“__市安全文明小區(qū)”等稱號。公司注重管理人員的培訓，于__年__月與__高等?？茖W校合作在__設立了“物業(yè)管理實習基地”為公司管理人才以及為即將步出校園的物業(yè)管理專業(yè)學生提供了良好的學習環(huán)境。今年ISO9001質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、GB/T28001職業(yè)健康安全管理體系在公司得到推廣和應用，以提高企業(yè)的競爭實力，為廣大客戶提供更加優(yōu)質、高效、周到的服務。
二、實習人作報告
人程維修
人程維修部的主要任務是維持小區(qū)內公共設施設備正常運轉，為客戶/住戶提供及時周到的物業(yè)設備等維修服務。
1、問常入戶維修
1）接報修
a、社區(qū)服務中心當值人員接到客戶/住戶報修后，分類明確，應在__分鐘之內開出《維修單》或給予答復處理時間。
b、特殊維修可預先聯(lián)系有關單位，根據(jù)具體情況答復維修時間。（如：電視電話報障）
c、較困難復雜的維修要求__小時內完成（人作技術要求特殊的除外）；同時應向住戶解釋原因；
2）入戶維修
a、維修部當值人員接到《維修單》后立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現(xiàn)場。一般情況時在__小時之內到達現(xiàn)場。一般性維修不超過__小時之完成，較困難復雜的維修要求__小時內完成（人作技術要求特殊的除外），同時應向住戶解釋原因；
b、入戶維修人員要做到有禮、有節(jié)，對有可視對講系統(tǒng)的住戶可用可視對講與其聯(lián)系，在得到同意后方可進入；無可視對講系統(tǒng)的可按門鈴或輕輕叩三聲門，并禮貌的問好，說出自己的身份和目的；“您好；我是某某部門，來為您做某某項服務”。
c、維修時應多征求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時，應根據(jù)自己的維修經(jīng)驗和知識，耐心的向住戶解釋和說明；
d、維修后要做好現(xiàn)場清理人作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈，維修時移動的家具用品應按原位置放好；
e、功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現(xiàn)象；維修時應盡量滿足住戶要求。
3）供排水維修
a、更換水表
a）關上水前第一閥門，排空管內的殘余水后拆下水表，閱卷水表的接頭膠圈，如已經(jīng)斷裂或變形時應選同一型號規(guī)格的具有合格不的水表安裝上去；
b）安裝時注意水表的水流方向保持一致；
c）維修結束后，記開閥門閱卷有無滲漏，表針轉動是否正常；
d）維修人員要做好用戶新啟用水表的底數(shù)記錄。
b、水龍頭漏水
a）關閉戶內水閥閥門，拆卸下水龍頭并閱卷出故障點；
b）根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭；
c）安裝完畢后，記開水閥門閱卷新?lián)Q水龍頭接口是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。
c、更換角閥
a）關上戶內水閥，拆下角閥，查出故障根據(jù)實際情況，好確需要更換的重新更換；
b）安裝時應注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏；
c）安裝完畢后，記開水閥查看有無滲漏。
d、更換軟管
a）關閉軟管前閥門，拆下軟管，查看故障原因；
b）根據(jù)住戶需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管；
c）安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲；
d）安裝完畢后，記開水閥查看有無滲漏。
f、馬桶漏水維修
a）閱卷漏水原因后，關上閥門根據(jù)情況進行維修；
b）軟管漏水應進行更換，水箱水位過高可調整水位其制水浮，水箱底布漏水應查看是否螺絲松動或膠圈損壞；
c）維修完后，記開水閥查看有無滲水現(xiàn)。
g、菜盆排水管漏水
a）閱卷漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲松動；
b）安裝時應注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠干后試水閱卷。
h、維修馬桶堵塞
閱卷堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。
i、部分樓層停水
a）查明停水的樓層后先關總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上；
b）市政或其他維修造成的停水應通知住戶，并作解釋。
4）供電維修
a、更換電表
a）斷開電源拆下電表，確認電表已經(jīng)失靈時，可選用具有檢驗合格不的同一型號電表進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。
b）安裝結束后合閘后試電，保不住戶用電設備使用正常，電表轉動正常；
c）維修人員應會同社區(qū)服務中心人員做好新啟用電表底數(shù)的記錄。
b、維修開關
a）分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因；
b）好如果是短路故障，首先將空氣開關置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）閱卷線路，查出故障點后給予排除；
c、燈管、白熾燈的維修
a）斷開電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。
b）燈管不亮可先閱卷啟輝器，如損壞可更換新的；試電閱卷如不亮時，取出燈管并更換同型號、同規(guī)格的燈管，再次試電閱卷，如仍不亮時可閱卷接線和鎮(zhèn)流器，查出故障立即排除，恢復正常照明；
d、線路檢測
a）線路停電檢修應及時通知住戶；
b）住戶開關燒壞的處理見開章4、4、2維修開關進行處理；
c）電表損壞的維修見開章4、4、1更換電表辦法進行處理；
d）進戶線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固；
e）線路短路時可用萬用表對線路逐一閱卷，找出故障原因并及時處理；
f）當確認故障排除后方可送電。
5）門窗維修
a、門鈴維修
a）無電情況時可更換新電池；
b）電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理；
c）因線路短路美化造成的故障，用萬用表（兆歐表）閱卷線路找出故障點并及時處理。
b、維修門窗
1）門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝；
2）清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油；
3）更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊好下傷人。
c、更換門鎖
拆下壞鎖后先閱卷是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知住戶更換新鎖；
d、非一般性的維修
委托專業(yè)維修隊維修，人程維修人員并對所委托項目的維修質量進行監(jiān)督和跟蹤。
三、幾點體會
1、增長了知識和才干。一出去，我發(fā)現(xiàn)在學校學到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學的沒學到，不該學的學了，發(fā)現(xiàn)不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什么ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等體系認不，以前在學校就沒有接觸。
2、我們深切的感受到，物業(yè)管理確實是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，對高素質管理人才的需求非常大，就業(yè)前景十分看好。我們應該抓緊機遇，充分利用我們的成功經(jīng)驗，調整專業(yè)結構，將物業(yè)管理作為我們的品牌專業(yè)來建設。
四、我對物業(yè)管理行業(yè)的認識
物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，發(fā)展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少美化，尤其是涉及權益關系領域，各方矛盾和糾紛時有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的職能不清，客戶拒交管理服務費，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內客戶財產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務承擔某些社會功能的現(xiàn)象等問益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權益保護意識，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應有的損失。同時，____相關部門要加快物業(yè)管理法制建設，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當務之急。
如何規(guī)范物業(yè)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)權益保護意識，必須強化如下方面人作：
1、要樹立風險意識和規(guī)范發(fā)展意識。物業(yè)管理公司是自負盈虧的企業(yè)，企業(yè)必然面對經(jīng)營風險，合理、有效地規(guī)避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業(yè)有幾個重要環(huán)節(jié)必須把握：
（1）明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務必把握細節(jié)，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規(guī)服務，哪些是收費項目；____與義務是否對等，例如：物業(yè)管理的保安人作，應在合同中明確，只是協(xié)助和配合開地安全機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產(chǎn)保護責任。
（2）規(guī)范內部管理，練好內功。企業(yè)必須健全內部規(guī)章制度，完善分散架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統(tǒng)地對員人進行培訓，在員人的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發(fā)生，從而把經(jīng)營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等美化及時向車主指出，以免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理人作做得周到扎實，那么，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)就不負管理責任也無需賠償。
（3）購買商業(yè)保險，保障多方利益。物業(yè)管理企業(yè)要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產(chǎn)保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能遇到的風險化解，避免經(jīng)濟上的損失。
2、強化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范教育培訓人作，通過法律來維護企業(yè)、員保不益。目前，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業(yè)也往往因為這些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設。因此，增強員人的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員人對法律法規(guī)的學習，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來維護自身權益。如：對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰土屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的客戶，物業(yè)管理企業(yè)應依據(jù)法律法規(guī)、管理制度和客戶公約，積極或支持權益受損的客戶尋求法律支持。物業(yè)管理企業(yè)應有意識地分散有關法律法規(guī)的宣傳活動，加強包括客戶在內的社會大眾對物業(yè)管理法律法規(guī)的認識和理解。
3、憲善物業(yè)管理法律體系，加大明白力度。全國性的物業(yè)管理條例可望今年內出臺，有了全國性物業(yè)管理條例，就便于統(tǒng)一管理標準和管理規(guī)范，加強相關政策法規(guī)的協(xié)調，避免法規(guī)的相互沖突，用法制規(guī)范市場環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理操作。建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，需著重注意如下幾點：
（1）物業(yè)管理主管部門、____其他職能部門如需物業(yè)管理企業(yè)配合____職能部門的部分人作，應由____部門出具委托并授權，同時應給予政策上的優(yōu)惠或適當?shù)慕?jīng)濟補償。
（2）盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標法規(guī)和配套實施細則，用法規(guī)和制度來操作和約束不正當競爭行為。
（3）對于客戶及客戶委員會的職權，應進一步規(guī)范和細化相關條款，以明確客戶違反客戶公約及有關法律、法規(guī)，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業(yè)管理企業(yè)哪些執(zhí)行權力。物業(yè)管理過程中形成有關決議和方案，經(jīng)客戶大會50%以上成員通過后，對于其他拒不服從的客戶，物業(yè)管理企業(yè)可以采取哪些措施，等等。
4、規(guī)范物業(yè)管理市場行為，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的外部環(huán)境。物客戶管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協(xié)商、根據(jù)服務內容和質量確定價格，通過簽訂合同規(guī)范雙方行為的制度。____應積極引導和督促參與競爭的管理企業(yè)遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視的譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業(yè)形象，建立穩(wěn)固的企業(yè)的譽，自覺接手不正當競爭，并將引入法律化、規(guī)范化、科學化軌道，創(chuàng)造公平、公正、私人的物業(yè)管理競爭環(huán)境。
5、加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業(yè)管理的認識。物業(yè)管理企業(yè)應加強與客戶之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務內容進行大規(guī)模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點，體會到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。
本人自入崗實習以來，無曠工，遲到，等不良違紀現(xiàn)象。時刻約束自己。服從各級領導安排。在各級組織和領導的熱心關懷，師傅耐心的教導下我堅持學習。不怕吃苦，積極向上，努力進取。不斷提高自己的心理素質，及工作心態(tài)。努力實踐，樂于探索嘗試各項不懂的工作項目。善于思考，勤學好問，以安全為工作前題，以認真、負責、主動為工作目標。
公司屬于人性化管理的企業(yè)。以信譽，質量，安全，為主體。讓業(yè)主滿意 為理念。實習期間，感觸是很深的，收獲是很豐碩的。為了讓自己體會得更多，了解得更多，我采用了看、問、練，等形式。不斷提高自己，磨礪自己。工作再忙卻時刻不忘安全。當遇到疑惑 不懂的工作項目時；師傅總會耐心的教導并給以 激勵。再反復的練習，師傅耐心負責的培養(yǎng)下，本人已經(jīng)掌握了主裝、底糊、電、氣、焊等各項工作程序，并可獨立操作完成。 時間如流水。
一年的實習時間很快就過去了。是開端也是結束，貴公司有適合自己的發(fā)展空間。有自己想要的未來。但同時也感受到了沉甸甸的責任。在今后的工作和生活中我將繼續(xù)努力學習，深入實踐，不斷提升自我，努力積極認真工作。爭做一名合格優(yōu)秀的員工。
自今年6月份調入________物業(yè)管理處以來，我努力適應新的工作環(huán)境和工作崗位，虛心學習，埋頭工作，履行職責，較好地完成了各項工作任務，下面將任職來的工作情況匯報如下：
一、自覺加強學習，努力適應工作
我是初次接觸物業(yè)管理工作，對綜合管理員的職責任務不甚了解，為了盡快適應新的工作崗位和工作環(huán)境，我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結工作方法，現(xiàn)已基本勝任本職。一方面，干中學、學中干，不斷掌握方法積累經(jīng)驗。我注重以工作任務為牽引，依托工作崗位學習提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實踐鍛煉，較快地進入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在各級領導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點。
二、心系本職工作，認真履行職責
耐心細致地做好財務工作。自接手________管理處財務工作的半年來，我認真核對上半年的財務賬簿，理清財務關系，嚴格財務制度，做好每一筆賬，確保了年度收支平衡和盈利目標的實現(xiàn)。一是做好每一筆進出賬。對于每一筆進出賬，我都根據(jù)財務的分類規(guī)則，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發(fā)票、賬單，搞好票據(jù)管理。二是搞好每月例行對賬。按照財務制度，我細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求及時進行對賬，沒有出現(xiàn)漏報、錯報的情況。三是及時收繳服務費。結合________的實際，在進一步了解掌握服務費協(xié)議收繳辦法的基礎上，我認真搞好區(qū)分，按照鴻亞公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務費，定期予以收繳、催收，__年全年的服務費已全額到賬。四是合理控制開支。合理控制開支是實現(xiàn)盈利的重要環(huán)節(jié)，我堅持從公司的利益出發(fā)，積極協(xié)助管理處主任當家理財。特別在經(jīng)常性開支方面，嚴格把好采購關、消耗關和監(jiān)督關，防止鋪張浪費，同時提出了一些合理化建議。
積極主動地搞好文案管理。半年來，我主要從事辦公室的工作，________的文案管理上手比較快，主要做好了以下2個方面的工作：一是資料錄入和文檔編排工作。對管理處涉及的資料文檔和有關會議記錄，我認真搞好錄入和編排打印，根據(jù)工作需要，制作表格文檔，草擬報表等。二是檔案管理工作。到管理處后，對檔案的系統(tǒng)化、規(guī)范化的分類管理是我的一項經(jīng)常性工作，我采取平時維護和定期集中整理相結合的辦法，將檔案進行分類存檔，并做好收發(fā)文登記管理。
三、主要經(jīng)驗和收獲
在________工作半年來，完成了一些工作，取得了一定成績，總結起來有以下幾個方面的經(jīng)驗和收獲：
只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務，才能盡快適應新的工作崗位
只有主動融入集體，處理好各方面的關系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)
只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務職責只有樹立服務意識，加強溝通協(xié)調，才能把分內的工作做好
四、存在的不足
由于工作實踐比較少，缺乏相關工作經(jīng)驗，__年的工作存在以下不足：
對物業(yè)管理服務費的協(xié)議內容了解不夠，特別是對以往的一些收費情況了解還不夠及時；
食堂伙食開銷較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難；
綠化工作形勢嚴峻，自身在小區(qū)綠化管理上還要下更大的功夫
五、下步的打算
針對__年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：
積極搞好與鴻亞公司、業(yè)主之間的協(xié)調，進一步理順關系；
加強業(yè)務知識的學習提高，創(chuàng)新工作方法，提高工作效益；
管好財、理好賬，控制好經(jīng)常項目開支；
想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關系；
抓好小區(qū)綠化維護工作。
在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業(yè)管理相關工作，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質與規(guī)律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認識。
回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關工作的特點、方式、運作規(guī)律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。
一、加強人力資源管理，創(chuàng)“學習型、創(chuàng)新型”企業(yè)。
嚴把員工招聘關。__在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)；招聘維修人員須具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。
做好員工的入職、在職培訓工作。__對新招聘的員工進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區(qū)的基本情況、應開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓機會。__提倡“工作就是學習，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學習型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。
從實際出發(fā)，管理處嚴格參照ls09000質量體系運作，制定了嚴格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標準、考核標準。管理處根據(jù)員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
二、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務，提升核心競爭力。
在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、__合作自行設計開發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系，是一個利用網(wǎng)絡、電子商務、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務質量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現(xiàn)了高效的管理運作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、推行“顧客互動年”，促進公司與業(yè)主之間的良性互動。
__在與業(yè)主關系管理方面，在實習中我了解到，在__年重點開展了“顧客互動年”活動。成立了__俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動；十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影；十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。
四、重視物業(yè)管理的重要基礎工作——設備管理。
對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準；發(fā)電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。
五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。
管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛(wèi)并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。
短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。
通過實習，我發(fā)現(xiàn)__無論是在管理經(jīng)驗，還是人才儲備、基礎管理上都已儲備了雄厚的資源，是物業(yè)管理行業(yè)中的一位后起之秀，它的發(fā)展前景非常廣闊。但在深圳，__的品牌不太響亮，若__挖掘新聞，借用傳播媒體，擴大其知名度。那么，將在物業(yè)管理行業(yè)新的規(guī)范調整期占有更大的市場，讓更多的居民享受到其優(yōu)質滿意的服務。
通過實習，我認識到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)管理理論知識的學習，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。物業(yè)管理作為微利性服務行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。
因此，在物業(yè)管理實際工作中，要時刻牢記物業(yè)管理無小事，以業(yè)主的需求為中心，一切從業(yè)主需求出發(fā)，樹立“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，做業(yè)主之所需”服務宗旨，不斷學習，不斷創(chuàng)新，與時俱進，為業(yè)主提供整潔、優(yōu)美、安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，為全面建設小康社會開創(chuàng)物業(yè)管理新的里程碑。