早上七點(diǎn)，在叮鈴鈴的鬧鐘聲中意猶未盡地醒來，匆匆忙忙梳洗打扮，把凌亂的頭發(fā)梳理得一絲不茍，把牙齒刷的一干二凈，在鏡子前磨蹭半天，打扮得比去約會還要認(rèn)真仔細(xì)，因?yàn)橐ド习嗔?。形象不好的話會被上司?zé)罵，有口臭的話會讓顧客反感。套上西裝，打上領(lǐng)帶，穿上皮鞋，我現(xiàn)在也是一白領(lǐng)啦，興高采烈上班去咯。
擠進(jìn)擁擠的地鐵里，全是白領(lǐng)上班族，還有一些補(bǔ)課的中學(xué)生。到站了，下車了，人們各自忙忙碌碌地奔波著。
早上八點(diǎn)的晨會還是沒趕上，遲到了幾分鐘，會議室里已經(jīng)坐得滿滿的了，只能站著聽了。聽著分析師對昨夜(中國是夜晚的時(shí)候歐美是白天，是他們的開市時(shí)間)國外市場的分析，結(jié)合國內(nèi)的情況，分析各個(gè)行業(yè)的形勢和時(shí)事。真佩服那些證券分析師，他們具有非常敏銳的洞察力，對國家出臺的各種政策法律很敏感，每一件事情都能看到其背后所帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和蘊(yùn)含的經(jīng)濟(jì)含義，他們對每個(gè)行業(yè)都有所了解，整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會的運(yùn)作、整個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)形勢和發(fā)展，他們都能分析得頭頭是道。
九點(diǎn)半，開始值班了，這一周我的任務(wù)是在轉(zhuǎn)托管部協(xié)助客戶填表格，以及和客戶溝通，盡可能地挽留客戶。一般來到這里的客戶都是比較難應(yīng)付的，不是對公司的服務(wù)不滿意就是嫌傭金比率過高，所以才來辦轉(zhuǎn)托管，要轉(zhuǎn)到其它券商去。常常會有一些客戶發(fā)脾氣，責(zé)罵我們服務(wù)不好，而不管怎么樣，我們都要耐心地和客戶解釋，介紹我們的一些特色理財(cái)產(chǎn)品等。這個(gè)部門堪稱是壓力最大的部門，來這都是受氣的，無辜的我們常常要被一些蠻不講理的客戶責(zé)罵。
第二周，我作為助手，隨同一個(gè)客戶經(jīng)理工作?？蛻艚?jīng)理也是壓力非常大的一種職位，他們要拉客戶，要拉夠一定的客戶量和資金量，每個(gè)月都有指標(biāo)，達(dá)不到則要被扣分，扣光了就要被解雇。他們要常常和自己的客戶聯(lián)系，要給他們提供一些資訊和建議，通常是以電話和短信來完成。短信都是通過分析部的精英們的層層分析之后得出來的。雖然分析部的精英們都很厲害，可是市場是不能完完全全預(yù)算的準(zhǔn)確的，有時(shí)會有一些意想不到的事情發(fā)生，很多事情是預(yù)料不到的。而一但預(yù)測錯(cuò)了，一些客戶可能就會責(zé)怪客戶經(jīng)理，甚至投訴他們。
我跟著客戶經(jīng)理上門拜訪過幾個(gè)客戶。有一次，去到一個(gè)有小孩的家里，一個(gè)六七歲的小孩子居然喊我叫叔叔，啊，真是太大打擊了，不過想想也沒錯(cuò)，她的媽媽也只是比我大幾歲而已。唉，不知不覺我已經(jīng)老了。跟著客戶經(jīng)理去拜訪的都是一些有錢的大客戶，因此常常在那些高級的住宅出沒，順便可以參觀一下。不過經(jīng)常四處奔波也挺累的，有時(shí)候要去關(guān)外一些很偏僻的地方見客戶，要轉(zhuǎn)很多趟車，四處問路，車費(fèi)也是要自己出的，公司是不報(bào)銷的。
一般中午11點(diǎn)半休息，吃個(gè)飯，休息一下下就要準(zhǔn)備下午的值班了，下午是1點(diǎn)開始值班，所以中午的休息時(shí)間真的很緊，通常是吃完飯，閉幾分鐘眼，就要去準(zhǔn)備工作了，要提前過去的。工作和讀書不一樣，讀書的時(shí)候還可以上課開小差、小睡一會兒，工作時(shí)必須時(shí)刻提起精神，容不得半點(diǎn)松懈，常常是從上班一直繃緊著神經(jīng)一直到下班，即使困了累了也必須撐著。唉，工作真的是比讀書辛苦多了。
下午3點(diǎn)，交易時(shí)間結(jié)束后。我們通常要去參加培訓(xùn)課，聽一些資深的專家講課，我們要學(xué)習(xí)怎么和客戶溝通，怎么處理一些業(yè)務(wù)上的問題，怎么操作那些工作用的軟件。有時(shí)候還有講座，教我們分析經(jīng)濟(jì)形勢。時(shí)不時(shí)還會有一些考試，要是不及格的話將會有可能面臨被解聘的嚴(yán)重后果。
晚上一般還要加一下班。一般要弄到晚上六七點(diǎn)才能下班?；氐郊页酝觑埻ǔＲ呀?jīng)挺晚了，很快就要去睡覺，不早睡的話第二天會沒精神的，狀態(tài)不好的話會被上司責(zé)備。這樣，匆匆忙忙又過了一天。忙碌得讓人沒有時(shí)間去想自己的事情，或是去做其他的事情。
我工作的這個(gè)證券公司在深圳是很牛的，很多方面都是排第一的。待遇也是非常好的，但是，在證券公司工作壓力都是很大的，比較辛苦的。
我覺得工作還是要找自己喜歡的比較好。工資再高，沒有時(shí)間來花又有什么意義呢。即使是工資不高的工作，只要是自己喜歡的，做起來才有動力，才會覺得快樂。另外，工作時(shí)間可以不要那么長嗎?可是據(jù)我所知沒有多少個(gè)公司是不加班的。。一旦工作了，屬于自己的時(shí)間真的會很少很少。想旅游啊想去玩什么做什么的要趁讀書時(shí)候的寒暑假去啊，以后一旦工作了就是一輩子了，想弄個(gè)假期都很困難的。其實(shí)現(xiàn)在的社會沒有什么工作是很輕松的時(shí)間短的(除非是那些工資低得根本讓你沒法生存的工作)，事實(shí)上，沒有幾個(gè)人真的是會喜歡自己所做的工作的，真的是在做自己喜歡的工作的人很少很少。有夢想的人總是被現(xiàn)實(shí)所打敗，因?yàn)楹芏鄩粝攵紩?dǎo)致你物質(zhì)上變得很窮(除非你在這方面真的是特別有資質(zhì))。因此，人們不得不為了錢而工作，不得不為了生存而工作，這是每一位打工的人不得不面對的。沒辦法，這個(gè)社會就是這樣。
“社會實(shí)踐”這個(gè)詞我早有耳聞，無疑就是學(xué)生體驗(yàn)生活的一種方式，可是當(dāng)我真正經(jīng)歷過一次時(shí)，我才發(fā)現(xiàn)之前那種想法很幼稚、可笑，因?yàn)樗⒉幌裎覀兿胂竦哪敲慈菀?。通過開展豐富多彩的社會實(shí)踐活動，使我逐步了解了社會，開闊了視野，增長了才干，并在社會實(shí)踐中認(rèn)清自己的位置，發(fā)現(xiàn)了自己的不足，對自身價(jià)值能夠進(jìn)行客觀評價(jià)。這在無形中使我對自己有一個(gè)正確的定位，增強(qiáng)了我努力學(xué)習(xí)的信心和毅力。
社會實(shí)踐活動給生活在象牙塔的學(xué)生們提供了廣泛接觸基層、了解基層的機(jī)會。深入基層，深入農(nóng)村，能從中學(xué)了很多書本上學(xué)不到的東西。也真實(shí)的理解了“從群眾中來，從群眾中去”的真正涵義。的確，感性認(rèn)識到只身到實(shí)踐中去，到基層中去檢驗(yàn)才知道其正確與否，同樣，只有在實(shí)踐中把個(gè)人的命運(yùn)同社會、同國家的命運(yùn)聯(lián)系起來，才是青年成長成才的正確之路。這次短暫而充實(shí)的實(shí)踐將對我走向社會起到了一個(gè)橋梁作用、過渡作用，將是我人生的一段重要的經(jīng)歷，一個(gè)重要步驟，對將來走上工作崗位也有著很大幫助。
社會實(shí)踐告訴我，在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代學(xué)生應(yīng)當(dāng)具備創(chuàng)新觀念和掌握成熟技術(shù)的能力，善于經(jīng)營和開拓市場，富有團(tuán)隊(duì)精神等素質(zhì)。要有嚴(yán)密的思辨能力和理性的思考能力，致力于探索理性、情操、才智、體質(zhì)之完美，只有做到全面發(fā)展才能適應(yīng)社會的需求，并立于不敗之地。我們要時(shí)刻與外界社會保持同步發(fā)展做到與時(shí)俱進(jìn)，不與社會脫節(jié)，我們應(yīng)該珍惜現(xiàn)在的學(xué)習(xí)機(jī)會，珍惜生命的分分秒秒，學(xué)習(xí)好知識，運(yùn)用知識，時(shí)刻牢記，虛度年華就是作踐自己。與此同時(shí)，多多與社會接觸是很必要的。如果我們想接受時(shí)代的挑戰(zhàn)受到社會的歡迎，就抓緊時(shí)間好好地充實(shí)自我。不僅要學(xué)好各門學(xué)科，還要廣泛地吸收各領(lǐng)域的知識，努力提高綜合素質(zhì)。
一路的艱辛與微笑，雖有所收獲，然所學(xué)是開始，新的考驗(yàn)和抉擇要奮斗不息，請不要讓我們年輕的時(shí)光留下太多遺憾!在這短短的暑假實(shí)踐我碰過壁，受過累，流過汗，但是我卻成長了，這次親身體驗(yàn)讓我有了深刻感觸，這不僅是一次實(shí)踐，還是一次人生經(jīng)歷，是一生寶貴的財(cái)富。
此次社會實(shí)踐告訴我：“成功的花，人們只驚羨它現(xiàn)時(shí)的明艷，而當(dāng)初的芽，卻浸透了奮斗的淚泉，灑滿了犧牲的血雨。”我們每個(gè)人都渴望成功，那么我們就應(yīng)該在剛剛起步的時(shí)候，用我們充分的準(zhǔn)備，去面對不知的過程，迎接滿意的結(jié)果。
3月份我和同學(xué)一起來到__小學(xué)進(jìn)行了為期兩個(gè)多月的定崗實(shí)習(xí)生活。經(jīng)過兩個(gè)多月的實(shí)習(xí)生活，我感受頗深，在這里我不僅嘗試了人生許多的“第一次”，也得到了很多寶貴的財(cái)富，這段經(jīng)歷將在我的人生網(wǎng)頁上留下不平凡的一頁。
首先，從學(xué)生轉(zhuǎn)換成老師，雖說都是學(xué)校，但學(xué)校不同，角色、工作也將隨之改變。記得剛來到東湖小學(xué)時(shí)，校長向其他老師介紹我們時(shí)，我很不習(xí)慣“老師”這一稱呼，學(xué)校里的學(xué)生看到我，也總是叫老師，后來時(shí)間長了，也就沒感覺了。來到永勝東湖小學(xué)，隨這角色的轉(zhuǎn)變，“為人師表”這個(gè)詞總是提醒這我，在學(xué)生面前不能太“柔”也不能太“剛”，要因人而異、因材施教。更讓我懂得了作為一名老師，不僅要授好課，還要善于觀察每一個(gè)學(xué)生，做到和學(xué)生有效的交流和溝通。
其次，在生活上有些不適應(yīng)，我們來到這里是自己做飯，沒有自來水，學(xué)校里只有一口井，洗衣、做飯等生活用水都來自這一口井水。還好學(xué)校里的老師都非常關(guān)心我們，特別是校長，我們做飯工具都是校長幫我們準(zhǔn)備的，還有其他老師會給我們帶來一些新鮮的蔬菜，為此我很感謝學(xué)校里的每一個(gè)老師。時(shí)間是不長，在兩個(gè)星期后，我適應(yīng)了這里的生活，把每一個(gè)老師和學(xué)生都看作是自己的親人一樣。東湖小學(xué)成為了我生活中的一個(gè)小家庭。
記得是在2013年12月21日的晚上七點(diǎn)左右，我接到家里的電話，說家里有事——親人去世……我哭了。當(dāng)時(shí)我只想著回家，后來我撥通了玉溪師院班主任老師的電話，她安慰我，叫我不要急，遇到了事情就要去冷靜，急也辦法。接著我又撥通了趙老師的電話，趙老師也一樣的安慰我，鼓勵(lì)我。當(dāng)時(shí)七上八下、忐忑不安的心里平靜了許多。第二天我和東湖小學(xué)的校長請了假，14日早上八點(diǎn)我坐上了回家的車，12個(gè)小時(shí)后我到家……
雖然事情已經(jīng)過去，但是我要感謝關(guān)心我、支持我、鼓勵(lì)我的老師們。是您們讓我懂得了遇事要沉著冷靜，要用一顆冷靜的心去決拒你說遇到的事。
第三，在實(shí)習(xí)的日子里，我們主要負(fù)責(zé)一年級、二年級、三年級、四年級、五年級和六年級的體育課教學(xué)。我們來到__小學(xué)的第三天開始上課，剛開始我們不了解這個(gè)學(xué)校的體育課時(shí)上些什么!于是我們第一個(gè)星期主要與體育游戲?yàn)橹?，接下來才知道，以前東湖小學(xué)不開體育課!于是之前準(zhǔn)備的教案都作廢，接這才從最基本的開始。兩個(gè)多月的時(shí)間，我們上了隊(duì)列隊(duì)形、武術(shù)(五步拳)、田徑(立定跳遠(yuǎn)、接力跑)。
在我們真正上課的過程中，我們認(rèn)真進(jìn)行課前的備課工作，剛開始即使充分準(zhǔn)備還是會緊張，在課堂教學(xué)中同學(xué)們積極熱情高漲的配合我們的工作，讓我們充分感受到作為一名老師的責(zé)任，通過上課，我認(rèn)識到了自己的缺點(diǎn)和不足，在以后的授課過程中注意并即使改正了自己的缺點(diǎn)和不足，讓自己得到真正意義上的成長和進(jìn)步。到后來，我們上課都很自然、很輕松，基本掌握了小學(xué)45分鐘的課堂時(shí)間和上課的秩序。
最后，通過兩個(gè)多月的頂崗實(shí)習(xí)，我學(xué)到了很多東西，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了自己的不足之處，可以說我們的頂崗實(shí)習(xí)時(shí)我們以后教育工作的一種開端，它對我們以后的學(xué)習(xí)和工作有這重要的啟發(fā)作用。
大三實(shí)習(xí)，平時(shí)在學(xué)校從事動畫軟件學(xué)習(xí)，動畫劇本，動畫表演等學(xué)習(xí)，工作很想有機(jī)會到外面類似的公司里面實(shí)習(xí)一下，使自己的基礎(chǔ)更牢固，技術(shù)更全。明確將來的就業(yè)方向，有目性的的鍛煉和提高自身素質(zhì)。課堂上老師傳授給我們的知識，包含了動畫創(chuàng)作中的各個(gè)步驟。從前期創(chuàng)作策劃，到宣傳制作，然后剪接合成，再到音效特效，動畫制作中的各個(gè)步驟我們都有了一定的了解。但是，動畫制作是一個(gè)分工明確的工程，每個(gè)人都只能在其中某些環(huán)節(jié)發(fā)揮他的才能，不能多也不能少，多則負(fù)擔(dān)過重降低效率，少則團(tuán)隊(duì)龐大有損開支。所以，明確自己的興趣愛好和自身的長處，是將來就業(yè)的一大要點(diǎn)。在參觀了各種公司各個(gè)企業(yè)之后，大家對自己的將來就有了可以去努力去發(fā)展的目標(biāo)。
實(shí)習(xí)要求
專業(yè)實(shí)習(xí)是重要的教學(xué)環(huán)節(jié)，形式上與一般課堂教學(xué)不同，必須提高認(rèn)識，認(rèn)真對待，具體要求是：
1.必須遵守紀(jì)律，嚴(yán)格遵守學(xué)校及實(shí)習(xí)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，實(shí)習(xí)期間要遵守規(guī)定的作息時(shí)間，按時(shí)上下班，不遲到早退，有事要請假，不得私自外出。
2.要注意安全，嚴(yán)格遵守實(shí)習(xí)學(xué)校及實(shí)習(xí)公司的規(guī)程，要隨時(shí)注意安全，不隨意碰觸他人物品，防止發(fā)生人身和設(shè)備事故。
3.實(shí)習(xí)期間，要仔細(xì)認(rèn)真觀察實(shí)際生產(chǎn)情況，作好每天的實(shí)習(xí)日記，記錄每天的實(shí)習(xí)收獲，畫出必要的草圖、原理示意圖，并應(yīng)完成一份完整的專業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告。
4.實(shí)習(xí)期間，要虛心向公司員工、學(xué)校教師及專業(yè)技術(shù)人員學(xué)習(xí)專業(yè)生產(chǎn)與實(shí)踐知識，搞好廠校關(guān)系。
其實(shí)銷售并沒有什么“絕招”，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個(gè)人的個(gè)性都不一樣，處理問題的方式也就自然不一樣。對于一個(gè)剛踏進(jìn)地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學(xué)習(xí)別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結(jié)出合適自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個(gè)人獨(dú)特銷售技巧。只要多加留意、多加練習(xí)，每個(gè)人都可以具備自己獨(dú)特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說，銷售技巧更多的是用心學(xué)習(xí)、用心體會、用心做事。
[用心學(xué)習(xí)]
從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應(yīng)致力于個(gè)人及事業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樯钪粫S著自我改變而改變，唯有不斷地學(xué)習(xí)，才能穩(wěn)固地立足于這個(gè)社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學(xué)習(xí)的是如何保持一種積極向上的心態(tài)。
[學(xué)習(xí)積極的心態(tài)]
進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之后，在工作的過程當(dāng)中，我發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。一個(gè)積極的心態(tài)，是對自我的一個(gè)期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標(biāo)，正確看待和評價(jià)你所擁有的能力。你認(rèn)為自己是一個(gè)什么樣的人很重要。
一個(gè)有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說。“今天我心情很好，我很高興，今天會跟很多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業(yè)績是最棒的”;這就是他對自己的一種肯定。
[培養(yǎng)你的親和力]
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過規(guī)范你的言行舉止來實(shí)現(xiàn)。
在售房的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達(dá)到交往效果的“潤滑劑”。
在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達(dá)的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個(gè)眼神、一個(gè)表情、一個(gè)微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個(gè)人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個(gè)人形象的起點(diǎn)，更重要的是他在體現(xiàn)個(gè)人形象的同時(shí)，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
[提高你的專業(yè)性水準(zhǔn)]
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識與專業(yè)知識。產(chǎn)品知識和專業(yè)知識是銷售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷售技巧的保證。
樓盤產(chǎn)品知識的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信心，可對樓盤的產(chǎn)品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點(diǎn)、戶型、價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時(shí)候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
當(dāng)樓盤面對有效需求，開發(fā)商有效供給，我們卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯(cuò)過樓盤銷售增長期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長的等待，非常可惜也非常被動，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時(shí)，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價(jià)值比較高，往往很多客戶是用一生的積蓄來購買的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見現(xiàn)象，客戶對樓盤能察覺的使用價(jià)值作了反復(fù)比較依然拿不定主意時(shí)，如果售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。
專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人不僅對所售樓盤本身的特點(diǎn)(品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計(jì)、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價(jià)格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等)有根本了解，而且對所售樓盤地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展趨勢、開發(fā)商實(shí)力等有足夠的了解。更重要的是對競爭樓盤優(yōu)勢有清醒的認(rèn)識，能夠與競爭樓盤進(jìn)行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無原則的貶低競爭對手樓盤的做法很容易使客戶產(chǎn)生逆反心理。因此，既要實(shí)事求是，又要揚(yáng)長避短，為客戶提供置業(yè)意見，使客戶對你和你所銷售的樓盤產(chǎn)生信任感。
要學(xué)會在與客戶交流的過程中抓住客戶所關(guān)心的問題作為突破口，那你就會成功的。
[用心體會]
1、“利他”的思考方式
有人說，“錢從客戶口袋到銷售人員口袋”這一段距離是世界上最長的距離，我覺得形容得很貼切。只要客戶不掏錢出來，我們就永遠(yuǎn)得不到，所以如何縮短這一段距離是至關(guān)重要的。
與客戶的溝通以及相處中隨時(shí)以“利他”的思考方式去進(jìn)行思考，如何幫助客戶，如何才能讓客戶處在最佳利益的狀態(tài)，如何才能讓客戶覺得貼心，才會幫客戶解決困擾，才會讓客戶喜歡買你推銷的房子，才會讓客戶將你視為朋友，而不是在客戶的眼中只是一個(gè)老想把房子賣給他，如此失敗的一個(gè)銷售人員而已。利他的思考方式可以讓我們跟客戶站在同一陣線去解決問題，你是他的最佳戰(zhàn)友，而不是站在你銷我買的對立立場。
2、避免自己制造的銷售誤區(qū)
在銷售工作的過程中，常常會不自覺地陷入自己制造的誤區(qū)而不自知。這其中有兩個(gè)誤區(qū)是我們最容易掉進(jìn)去的，所以必須隨時(shí)提醒自己。
其一是：當(dāng)我們想要將手上的房子銷售給客戶的時(shí)候，客戶真的需要嗎?是他真的需要還是我們覺得他需要，如果只是單方面我們覺得他需要，那么成交可能就會距離我們遙遠(yuǎn)而且機(jī)會渺茫。所以在面對客戶銷售之前，如何喚起他的“需求意識”，以及如何創(chuàng)造他們的需求是我們必須要用心的重點(diǎn)，因?yàn)樵谒徽J(rèn)為自己需要的時(shí)候，他是絕對不可能點(diǎn)頭同意成交的。對客戶來說最好的房子就是客戶已經(jīng)產(chǎn)生需求的房子才是最好的房子，所以優(yōu)先銷售需求，然后再銷售房子給客戶，而不是先銷售房子后才銷售需求。
其二是：我們所提出的意見是基于客戶的需求來考慮的，還是我們只將焦點(diǎn)集中在自己的業(yè)績完成上，所提出的意見是為客戶量身定做，還是為我們自己量身定做。這兩種心態(tài)造成我們和客戶之間的不同距離。我們當(dāng)然希望客戶的訂單越大越好，成交的金額越高越好，但是客戶的期望卻并非如此。每一個(gè)客戶的期望都是希望能夠在最低的金額下發(fā)揮到最高的效率，客戶并不是吝嗇花錢或者挑毛病，因?yàn)閾Q一個(gè)角度來思考，如果我們自己是客戶，當(dāng)我們決定要花錢買房的時(shí)候說不定比現(xiàn)在這些抱怨的客戶更加的挑剔。一個(gè)成功的銷售人員在客戶的心目中是客戶問題的解決者，而絕對不是客戶問題的制造者。
3、成功地銷售商品給自己
其實(shí)在這個(gè)世界上最難銷售最難面對，以及最挑剔的客戶常常就是自己。
因?yàn)槟阕约鹤钋宄@樣的房子能不能夠滿足自己的需求，要說服自己購買并不是一件容易的事，如果能夠讓自己燃燒起購買的欲望，甚至讓自己下定決心購買，你需要的是什么呢?而在自己銷售給自己的過程中十有89你會詢問自己的問題可能也會是客戶會問的問題，怎樣的回答方式可以令你自己滿意呢?
如果你已經(jīng)能夠成功地說服自己購買，那么在市場上所會面臨的問題你差不多都已經(jīng)考慮在內(nèi)了。這是一種很好的練習(xí)方式。拿自己來試試看一定好過拿客戶來試，如果自己都說服不了，你如何能夠有十足的信心去面對客戶呢?所以有很多銷售人員在銷售過程中所面對的拒絕或是挫折其實(shí)是自己缺乏聯(lián)系所造成的結(jié)果。如果連你自己都不能接受的商品卻硬要客戶接受，這不是一件強(qiáng)人所難的事嗎?
我常常聽到一些置業(yè)顧問在抱怨業(yè)績不理想，客戶有多么多么的難纏，這個(gè)時(shí)候，我們更多的是問自己的問題：
1.如果我是客戶，我會不會跟我自已買東西?這包含了我的形象和態(tài)度。
2.我所銷售商品的好處是否已經(jīng)足夠滿足我自己了呢?
3.我在商品上的保證是夠讓我自己擁有安全感了呢?
4.在商品一定的價(jià)格上我是否已經(jīng)賦予它更超值的價(jià)值而令我自己滿足了呢?
5.客戶所提出的問題，如果我是客戶我會與自己所回答出來的答案滿意了嗎?
6.這樣的住宅是否擁有我的熱情和我的生命力，如果我不愛這樣商品，這樣商品為什么要幫我創(chuàng)造財(cái)富呢?
所以在我們銷售房子給客戶之前應(yīng)該先試著銷售這樣的商品給我們自己，嘗試去說服自己購買，一人同時(shí)扮演兩個(gè)角色作攻防。一個(gè)是我們所謂百般難纏的客戶，一個(gè)是銷售人員，一個(gè)不斷提出拒絕購買的理由，另一個(gè)不斷地提出好處、利益和價(jià)值，一個(gè)扮演沒有興趣購買的客戶，一個(gè)扮演不斷挖掘與創(chuàng)造客戶需求的銷售人。在這樣的攻防中如果你能夠成功的銷售商品給自己，就等于你已經(jīng)了解客戶了。
用這樣的方式只要不斷地練習(xí)就可以幫助一個(gè)置業(yè)顧問提升其察言觀色的能力。最終你會發(fā)現(xiàn)自己越來越懂得客戶要什么，越了解客戶在想什么，再也不會去抱怨，我都不知道客戶的心里到底在想什么!因?yàn)槟阋呀?jīng)可以很容易在角色轉(zhuǎn)換的練習(xí)中進(jìn)到你的客戶的心里最深處了，這樣才叫做真正的掌握客戶行為，掌握客戶心理。對置業(yè)顧問而言，穩(wěn)定踏實(shí)的業(yè)績就是從這里開始的!
4、善于傾聽，創(chuàng)造優(yōu)勢
我們在售樓部常常會碰到這種情況，當(dāng)客戶走進(jìn)銷售大廳的時(shí)候，我們的置業(yè)顧問就開始滔滔不絕的向客戶介紹樓盤，好像一個(gè)展覽館的解說員，不管客戶愛不愛聽，想不想聽，自己只管講，嘴巴說的太多，完全不在乎客戶的感受與認(rèn)同度和需求如何。當(dāng)客戶提出一些問題的時(shí)候，馬上反駁，甚至企圖想要改變客戶已經(jīng)表達(dá)出的需要來完成成交，這樣的方式當(dāng)然無法完成成交!因?yàn)?，你根本不知道客戶需要的是什么。也許你覺得自己溝通得很好，但是一場溝通的成功與否，客戶所打的分?jǐn)?shù)才是真正的分?jǐn)?shù)，要客戶說好才是真正的好。我常常形容這種銷售的方式叫亂打鳥的銷售方式，成交與否運(yùn)氣的成分居多!除非他所談?wù)摰膭偤檬强蛻羲枰模駝t90%以上的機(jī)率不會成交!我們必須耐心地讓客戶把話說完，在客戶訴說的過程中，去捕捉客戶的購買心理，這樣才能有重點(diǎn)地去說服客戶，才能實(shí)現(xiàn)理想的銷售業(yè)績。
5、少用太專業(yè)的術(shù)語
銷售人員在介紹樓盤的時(shí)候，盡量采取口語化的形式來挖掘客戶的需求和拉近與客戶之間的距離。我們經(jīng)常看到有一些銷售人員在接待客戶的時(shí)候，一股腦的向客戶炫耀自己是房地產(chǎn)業(yè)的專家，用一大堆專業(yè)術(shù)語向客戶介紹，比如說，我們小區(qū)的建筑密度是多少、容積率是多少、綠化率是多少等等，讓客戶如墜入五里云霧中，一頭霧水，不知道你要講什么，而且給客戶造成一種心理壓力。我們仔細(xì)分析一下，就會發(fā)現(xiàn)，銷售人員把客戶當(dāng)成同仁在訓(xùn)練他們，滿口都是專業(yè)，讓人怎么接受?既然聽不懂，還談什么買房?如果你能把這些專業(yè)的術(shù)語，用簡單的話語來轉(zhuǎn)換，比如直接的說出兩棟樓之間的距離是多少，花園的面積有多大，活動的場所有多少個(gè)或有多大等等，讓人聽后明明白白，才能有效地達(dá)到溝通目的，樓盤銷售也才沒有阻礙。
6、滿足客戶的精神需求
客戶的需要有時(shí)候并不見得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客戶也會如此，只是你可能不曾仔細(xì)想過而已。試想當(dāng)你站在銷售大廳購買房子時(shí)你只有需要房子的功能嗎?還是你要有被尊重、被贊美、被關(guān)懷、被注意的其他需求呢?有時(shí)候客戶其他的需求也許高過對于房子的需求。你在銷售的過程中是否注意到這些呢?
國外的教育體系中強(qiáng)調(diào)的是啟發(fā)式教育。要滿足客戶也是一樣的道理。我們最容易犯的錯(cuò)就是不斷地將房子一直介紹給客戶，期待客戶購買。卻不知客戶到底需要什么樣的房子，把焦點(diǎn)放在自己的業(yè)績上大過于客戶的需求上，只想賣給客戶這樣的房子，但沒有去想客戶為什么必須要購買這樣的房子。還有哪一些房子可能才是客戶需要的，事前沒有分析，洋洋灑灑地把樓盤所有的戶型沒重點(diǎn)地介紹給客戶自己去挑，結(jié)果浪費(fèi)客戶的時(shí)間和精神，而你也不會獲得一個(gè)很好的回應(yīng)。因?yàn)槭?9的客戶并不會有這樣的耐心去看完你所拿出來的資料，結(jié)果資料就跟廢紙一樣被扔掉了。所以，在與客戶交談的過程中，我要求銷售人員都必須要準(zhǔn)備好一份稿紙，隨時(shí)的把客戶的一些建議和意見記錄下來，讓客戶感覺到被得到尊重，并通過記錄，你可充分地了解到客戶想什么、需要要什么，有什么是他不滿意的。這樣你才能找出解決問題的辦法?？蛻粝矚g你是因?yàn)樗氲降哪愣紟退氲搅?，客戶需要的你都幫他?zhǔn)備好了，讓客戶覺得你在重視他?？蛻粝虏涣藳Q定的時(shí)候你可以提供客觀的參考意見，讓客戶跟你做生意沒有負(fù)擔(dān)，客戶跟你溝通起來輕松愉快，你永遠(yuǎn)是他問題的解決者而不是問題的制造者，甚至你是客戶的知音。如果今天有客戶喜歡跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了!
[用心做事]
1、有良好的工作態(tài)度
任何戰(zhàn)略的實(shí)施都要通過市場來體現(xiàn)，要得到營銷隊(duì)伍強(qiáng)有力的支撐。所以，很多公司會不斷地對銷售人員進(jìn)行銷售培訓(xùn)，期待通過這些訓(xùn)練能夠讓銷售業(yè)績突飛猛進(jìn)。在培訓(xùn)的過程中，幾乎所有的銷售人員的問題，都是跟方法和技巧有關(guān)：我如何做才能讓客戶下訂金把房子賣出去?這是問得最多的。銷售到底什么是最重要的?答案其實(shí)很簡單也很沉重：觀念與態(tài)度。
如果你所面對的是一個(gè)根本不愿意去面對市場的人，或者沒有把銷售當(dāng)成一項(xiàng)事業(yè)來做的人，不停地告訴她銷售的方法和技巧，終究也不過是浪費(fèi)時(shí)間而已。因?yàn)?，他的大腦會決定他的行動，改變他大腦里的想法才能夠改變他的外在行為，所以銷售的方法與技巧只對一種人有用，那就是一個(gè)擁有健全的營銷心理的銷售人員。其實(shí)，銷售培訓(xùn)是一項(xiàng)長期的工作，是貫穿整個(gè)銷售的全過程，它不是技巧性的培訓(xùn)，更多的是工作中的心態(tài)調(diào)整，也就是營銷心理的培訓(xùn)。
銷售的方法和技巧都不是唯一性的，人的個(gè)性不同，與人打交道的方式也不同，具有良好工作態(tài)度的人會自己去創(chuàng)造出合適自己的銷售方法和技巧。所以，要有一個(gè)良好的工作心態(tài)，關(guān)鍵是銷售人員本身的從業(yè)觀念和態(tài)度問題。作為一名銷售員，最核心的素質(zhì)是親和力和專業(yè)性。親和力不是天生就有的，是靠長期的、用心的、認(rèn)真的去做，慢慢的鍛煉出來的。同時(shí)，作為一名有一定的專業(yè)素養(yǎng)的，能擔(dān)起客戶買房置業(yè)的顧問的，首先要清楚知道自己在“賣什么”才能“賣得好”和“做得好”。所以在業(yè)務(wù)上必須要非常熟悉。
2、每天堅(jiān)持練習(xí)言、行、舉、止
我以前做置業(yè)顧問時(shí)，每天都會抽出5分鐘的時(shí)間對著鏡子練習(xí)微笑、練習(xí)站姿，對著自己說一些禮貌用語，通過長期的堅(jiān)持練習(xí)，身邊的朋友們都開始感覺到我的變化，說我變得越來越漂亮了。
3、 每天堅(jiān)持做一份業(yè)務(wù)作業(yè)
在提高對樓盤的認(rèn)知程度的時(shí)候，我通常的做法是：利用空閑的時(shí)間自覺進(jìn)行業(yè)務(wù)練兵，每天自己堅(jiān)持做一份業(yè)務(wù)作業(yè)。業(yè)務(wù)作業(yè)內(nèi)容包括：
單套房型各功能間的開間、進(jìn)深 及面積、層高、樓間距;
有關(guān)銷售文件的解釋;
裝修標(biāo)準(zhǔn);
配套設(shè)施;
物業(yè)管理;
價(jià)格、優(yōu)惠條件;
羅列小區(qū)賣點(diǎn);
房產(chǎn)備案登記流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和要求提供的個(gè)人材料;
銀行按揭的流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和要求提供的個(gè)人材料;
產(chǎn)權(quán)證的辦理及費(fèi)用和要求提供的個(gè)人材料;
土地證的辦理及費(fèi)用和要求提供的個(gè)人材料;
按揭銀行及利率和計(jì)算;
購房后相關(guān)費(fèi)用。
4、認(rèn)真做好客戶檔案的記錄
1.姓名、姓別、來訪人數(shù)、客戶特征、來訪交通工具、聯(lián)系電話、意向戶型、意見建議、認(rèn)知途徑、來訪批(人)數(shù)、意向價(jià)格、交樓標(biāo)準(zhǔn)、客戶來源等;
2.記錄每一次洽談經(jīng)過，將與客戶的每一次接觸過程盡量詳盡地記錄下來(包括電話追蹤、多次來訪情況)，以便掌握客戶情況;
3.建立聯(lián)系通道。與客戶保持經(jīng)常性的聯(lián)系，通過電話訪談等方式了解客戶動態(tài)，通過交往，把客戶交為自己的朋友;
4.堅(jiān)持不懈?？蛻羧绻€沒有做出購買決定，就要繼續(xù)跟蹤;
5.結(jié)案。記錄客戶成交情況或未成交原因。
我以前經(jīng)常在空閑的時(shí)候，翻看自己的客戶檔案，回憶客戶的模樣，接待的過程，加深對客戶的印象。當(dāng)客戶第二次來訪或來電的時(shí)候，我都可以準(zhǔn)確地叫出他的名字，我和客戶建立朋友關(guān)系就是從這一步開始的。只要你們在工作當(dāng)中，認(rèn)認(rèn)真真地去做，我相信你也會做到和做好。
所以，今天我可以告訴所有從事銷售行業(yè)的人說，用心就是最高水平的銷售技巧。
優(yōu)秀的置業(yè)顧問應(yīng)該具備的專業(yè)素質(zhì)包括：
第一，必備的專業(yè)知識，你必須是這個(gè)行業(yè)的專家，這樣你才有資格向別人推薦你的產(chǎn)品。
第二，正確的售樓心態(tài)(誠信是根本)，不是靠花言巧語或欺騙來實(shí)現(xiàn)成交的，多一些換位思考。
第三：個(gè)人的儀容儀表以及潛在的高素質(zhì)。專業(yè)的形象及彬彬有禮的舉止會為你贏得第一良好的印象，有助于消除客戶的戒備心理和彼此距離感。
第四：具有和客戶良好的溝通能力(親和力)，先讓客戶認(rèn)同你、接受你，這樣客戶才會更好的接受你所推薦的產(chǎn)品。
第五：學(xué)會和同事很好的相處，特別是有利益沖突的時(shí)候要能夠正確對待和處理，當(dāng)然了 還有和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，這就不用多說了。
第六：虛懷若谷，不斷學(xué)習(xí)，勤思考
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