本年度總結(jié)：
20__年即將過去，算一算我來到九華實(shí)習(xí)也三個(gè)月了，俗話說：萬事開頭難。無論做什么工作，起初總是一個(gè)艱難、磨練、積累的過程在這三個(gè)月月的時(shí)間里也了解到了許多學(xué)校里學(xué)不到的知識(shí)，了解了旅行社導(dǎo)游工作與計(jì)調(diào)工作的具體程序。同時(shí)我也體會(huì)到導(dǎo)游和計(jì)調(diào)都是對(duì)知識(shí)積累、工作經(jīng)驗(yàn)積累和應(yīng)變能力要求很高的職業(yè)。因此平時(shí)要多注意知識(shí)的積累，多涉獵各方面的知識(shí)，拓寬視野，增加和客人交談的話題和內(nèi)容，提高自己的深度。并且還要細(xì)心，要事前預(yù)先了解可能出現(xiàn)的情況，提前做好準(zhǔn)備工作，從而使自己在工作中掌握主動(dòng)權(quán)。
下年度計(jì)劃：
20__年即將到來，新的一年，新的希望，新的計(jì)劃。我市的旅行社業(yè)不斷的發(fā)展我們對(duì)自己的發(fā)展也要有新的、明確的發(fā)展方向。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我市的旅行社有近26家，其中有康輝、中國國旅、春秋等比較成熟的大社，也有像我們九華、山水、鳳凰等在本地發(fā)展起來的本土旅行社。那么作為我們九華旅行社這樣一個(gè)土生土長的旅行社在這場(chǎng)激烈的競(jìng)爭中應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢？
一、目標(biāo)市場(chǎng)定位
假設(shè)我們把目標(biāo)客戶群分為高、中、低三個(gè)客戶群，高、中端的客戶基本上會(huì)選擇大的旅行社，尤其是高端的客戶群。因此流到我們本土旅行社的客戶基本上就是中低客戶群。但這也只是一種趨勢(shì)，不是一塵不變的，只是我們首要的目標(biāo)客戶群應(yīng)該定位在中低端的客戶群中，去開發(fā)和維持這些客戶。
（一）其中最為關(guān)鍵的是如何穩(wěn)住“搖擺”的中端客戶群。目前我們旅行社之間的搶客現(xiàn)象也主要是集中在這一客戶群上，而各家旅行社的競(jìng)爭方法也主要是價(jià)格上的惡性競(jìng)爭。那么我社在此競(jìng)爭中要取勝，我們就應(yīng)該有超出價(jià)格競(jìng)爭之外的新的競(jìng)爭思路。
1、以創(chuàng)新取勝，我們應(yīng)該將接收的各地組團(tuán)社的旅游行程計(jì)劃笑話成為有我們自己個(gè)性特征、特色的線路安排。讓我們的行程區(qū)別于、特色于其他的旅行社。
2、以優(yōu)質(zhì)取勝，我們?cè)诮o客人推薦線路時(shí)，盡量具體情況具體分析，根據(jù)客人特質(zhì)的不同，給予不同推薦，并與其他線路的不適之處進(jìn)行對(duì)比，突出本線路的亮點(diǎn)，使得線路因適合而變得優(yōu)質(zhì)。
3、以價(jià)廉取勝，在保證行程質(zhì)量和一定利潤的基礎(chǔ)上，以價(jià)廉取勝，俗話說：人多力量大。人多往往利潤也會(huì)大的。
4、以宣傳、促銷取勝，這一策略是在所有的準(zhǔn)備工作都具備之后的“東風(fēng)”。可以是宣傳單、網(wǎng)絡(luò)、電訪或是面訪等。
5、以提供售后服務(wù)取勝，這一競(jìng)爭手段，在我市現(xiàn)有的旅行社中實(shí)踐的并不多，最主要的方式就是問候電話，親切詢問出游的感受及意見、建議等，并做好記錄并改進(jìn)。有客人的意見才能讓我們有針對(duì)性的提高工作。
（二）另外，對(duì)于低端的客戶群，主要集中在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入和生活水平普遍提高，尤其是中老年人，兒女們成家立業(yè)，家庭寬裕，旅游的欲望日漸旺盛。因此這也是一個(gè)潛在的客戶群。所以，只要我們能夠在這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)能有適當(dāng)?shù)男麄骰顒?dòng)，我想能有很大的收獲的，（如“北京雙飛六日游”的行程在鄉(xiāng)鎮(zhèn)是絕對(duì)有吸引力和市場(chǎng)的）我們甚至可以通過一些關(guān)系在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)辦事處。
二、計(jì)調(diào)
1、聘用專業(yè)人才，做好職務(wù)和工作的分工，并做好定期的培訓(xùn)工作。
2、計(jì)調(diào)分工要細(xì)致和明確，盡量做到每個(gè)人具體負(fù)責(zé)一個(gè)區(qū)域的線路，精細(xì)的吃透線路的細(xì)節(jié)，在顧客上門時(shí)我們能因人而異的為他們推薦和解說，應(yīng)答如流。從而讓我們顯得更有專業(yè)素質(zhì)，獲得客人的信賴。
3、力爭做一個(gè)客戶便留住一個(gè)客戶，建立完整的客戶檔案，盡量做到在旅程結(jié)束后進(jìn)行回訪，親切詢問旅程的感受、意見和建議，并改進(jìn)。因?yàn)榫S系一個(gè)老客戶比發(fā)展一個(gè)新的客戶要容易和必要，更容易形成客戶對(duì)品牌的忠誠。
4、注意保持同行間的友好關(guān)系，爭取通過“第三者”了解到一些其他旅行社的近期相關(guān)動(dòng)向。
5、本社內(nèi)的同事間應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行小型的活動(dòng)，促進(jìn)同事間的工作心得交流和情感交流，增進(jìn)公司的向心力。
建立健全公司的各項(xiàng)制度，包括日常的行為規(guī)范、考勤、作息制度、薪酬制度、獎(jiǎng)懲制度等。使公司行程規(guī)范的運(yùn)營模式。
6月入職以來主要工作有：
一． 入職后主要對(duì)公司展會(huì)的客戶進(jìn)行電話跟進(jìn)，郵件之前丁總多少已經(jīng)發(fā)送，我的工
作主要是電話跟進(jìn)，確定客戶是否有閱讀郵件以及電話里描述公司銷售的產(chǎn)品，介紹相關(guān)信息情況，預(yù)約拜訪，對(duì)廠家電梯產(chǎn)量的詢問，對(duì)產(chǎn)品是否有需求，能否建立合作的可能。
二． 對(duì)部分給予答復(fù)的客戶的拜訪，在丁總的帶領(lǐng)下對(duì)年產(chǎn)量20__以上的重點(diǎn)跟蹤，
愛默生，歌拉瑞以及波士頓等電梯廠的相關(guān)價(jià)格的詢問，主要是在稱重裝置以及扶梯的相關(guān)電機(jī)的價(jià)格比較。
三． 對(duì)公司銷售產(chǎn)品的整理與價(jià)格的明確，主要問題在于現(xiàn)有的價(jià)格是以三菱的供應(yīng)物
料號(hào)，而公司的產(chǎn)品是以工廠的生產(chǎn)號(hào)為代表，關(guān)于兩個(gè)之間的對(duì)應(yīng)表格在海安劉翠蘭手里，已經(jīng)電話郵件過去，答應(yīng)近期給到我，但是還是需要跟蹤，計(jì)劃7月第一周完成。 7月的工作計(jì)劃主要有：
一．盡快整理出公司的產(chǎn)品價(jià)格表，這樣才可以有針對(duì)的推薦各個(gè)電梯廠需求的相關(guān)配件，
目前電梯廠家因?yàn)榍熬肮怆姷姆Q重出現(xiàn)問題，是我公司產(chǎn)品推出的契機(jī)，但目前存在的問題在于市場(chǎng)上大部分廠家設(shè)計(jì)的稱重都是在電梯底部，與我公司的產(chǎn)品安裝及設(shè)計(jì)不同，推薦時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)部分沖突而增加難度，但是考慮還是有可能的，關(guān)鍵在于前景光電出現(xiàn)問題的輕重以及我們跟客戶的客情關(guān)系。
二．對(duì)于電梯整梯廠家要抓緊跟蹤，主要有上海東芝，迅達(dá)，通力以及蘇州南潯地區(qū)的量產(chǎn)
3000左右的電梯廠家主要有愛默生，富士精工，德奧，帝奧，克萊斯，通用等，
三．集中精力對(duì)生產(chǎn)曳引機(jī)的廠家的推進(jìn)，現(xiàn)在市場(chǎng)上大部分的電梯制動(dòng)器還是以整體曳引
機(jī)采購方式為主，除了部分大的電梯廠有自己開發(fā)生產(chǎn)的能力，大多數(shù)還是以打包的形式購買，所以我們的機(jī)會(huì)在于曳引機(jī)生產(chǎn)廠家，地區(qū)配件的供應(yīng)商等其他跟制動(dòng)器關(guān)聯(lián)的廠或者人。
具體工作安排：
1． 聯(lián)系上海的幾家大的電梯廠如：東芝二次拜訪，永大初次拜訪。迅達(dá)初次拜訪
2． 蘇州地區(qū)的二次拜訪：威特電機(jī)，臺(tái)菱電梯以及南潯地區(qū)區(qū)域供應(yīng)商聯(lián)系起來
3． 各個(gè)曳引機(jī)生產(chǎn)廠家的電話信息的收集或者考慮陌生拜訪
一、計(jì)劃的概念計(jì)劃是酒店工作過程的第一步驟。
計(jì)劃是指對(duì)一個(gè)特定的時(shí)期內(nèi)將要進(jìn)行的工作進(jìn)行預(yù)先的安排和布置的過程。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。不論事大事小，都應(yīng)當(dāng)有一個(gè)事先安排，假如估計(jì)到某事將可能發(fā)生突變，也要有一個(gè)預(yù)先的分析判斷和應(yīng)急準(zhǔn)備。當(dāng)然，大的事情有大的計(jì)劃，這種計(jì)劃往往還要形成文字；一些細(xì)小的事情未必以文字形式體現(xiàn)，也許在酒店管理人員的頭腦中存在就夠了。但無論如何，計(jì)劃是酒店工作過程中必不可少的一個(gè)步驟。酒店計(jì)劃就是指酒店管理者事先規(guī)劃做什么，如何做和誰去做。具體而言，酒店計(jì)劃應(yīng)考慮3個(gè)重要問題。一是我們要做什么，為誰而做?二是我們要實(shí)現(xiàn)什么目標(biāo)?
是實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，我們對(duì)組織的活動(dòng)是如何進(jìn)行管理?對(duì)這些問題的回答將確定酒店未來所有活動(dòng)的方針。因此，制定好酒店的各種計(jì)劃，是酒店管理者首先和最重要的工作。計(jì)劃可以全面合理地安排好其他一切工作，應(yīng)該說，沒有計(jì)劃就不存在管理。酒店計(jì)劃有下列好處：計(jì)劃將迫使管理者作全面的思考，幫助管理者選擇更加有效的經(jīng)營管理方案，計(jì)劃也提供了指導(dǎo)與評(píng)價(jià)下屬工作狀況和酒店經(jīng)營實(shí)績的標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)。事實(shí)上，不做計(jì)劃就是選擇混亂，不實(shí)行計(jì)劃管理就是實(shí)行危機(jī)管理。
二、計(jì)劃制定的特點(diǎn)酒店計(jì)劃是由酒店各層管理人員負(fù)責(zé)制定和實(shí)施的。
因此，我們可以從酒店不同管理層的角度，來分析與把握酒店不同計(jì)劃的類型及特點(diǎn)。
1、上層管理者即酒店集團(tuán)總裁和酒店總經(jīng)理制定酒店發(fā)展的全面和長期的計(jì)劃。
由于所涉及到的外部環(huán)境包括法律變動(dòng)、社會(huì)潮流、政府政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國際關(guān)系和客源需求數(shù)量與特點(diǎn)，是很難預(yù)測(cè)的，因此這類戰(zhàn)略性計(jì)劃具有不確定性，需要不斷調(diào)整。
2、中層管理者即部門經(jīng)理要以上層管理者提供的酒店總目標(biāo)和政策為指導(dǎo)，制定本部門的業(yè)務(wù)行動(dòng)計(jì)劃。
中層的計(jì)劃主要與內(nèi)部事務(wù)相關(guān)，因而計(jì)劃的不確定性就大大減少了。這類計(jì)劃在性質(zhì)上也是長期的和創(chuàng)造性的。中層管理者至少要制定為期一個(gè)月的本部門工作計(jì)劃。
3、低層管理者即主管要做計(jì)劃。他們的計(jì)劃期更短、內(nèi)容更專門化和具體化。這一層的計(jì)劃往往是在客源或任務(wù)既定情況下的作業(yè)計(jì)劃，這包括員工工作時(shí)間安排和員工分工和工作要求等。低層管理者至少要制定為期一周的計(jì)劃。
三、計(jì)劃制定的要求一項(xiàng)好的酒店計(jì)劃應(yīng)該包括六方面的內(nèi)容：
目標(biāo)、措施、實(shí)施時(shí)間、負(fù)責(zé)人、預(yù)算、評(píng)估控制。
要制定好一項(xiàng)酒店計(jì)劃，還需要注意下列幾個(gè)方面的問題：
第一，計(jì)劃必須寫下來。
這會(huì)使人在制定計(jì)劃時(shí)考慮更周全，也可時(shí)刻提醒管理人員去努力實(shí)現(xiàn)它，容易在全體人員中溝通，并可作為工作檢查的標(biāo)準(zhǔn)。
第二，計(jì)劃要被理解和接受。
要讓大家知道，因?yàn)橛?jì)劃是大家的行動(dòng)目標(biāo)與方案。
第三，計(jì)劃目標(biāo)要具有可行性，這樣才會(huì)有激勵(lì)作用；又要具有挑戰(zhàn)性，只有通過不斷努力才能實(shí)現(xiàn)。
這樣才會(huì)有指導(dǎo)意義。
第四，要規(guī)定實(shí)施的時(shí)期，否則，不會(huì)產(chǎn)生緊迫責(zé)任感。
另外，目標(biāo)規(guī)定的實(shí)現(xiàn)時(shí)間必須與員工的工作時(shí)間與對(duì)目標(biāo)感興趣的時(shí)間相一致。
四、酒店工作的計(jì)劃種類酒店工作的計(jì)劃是以上級(jí)布置的任務(wù)、目標(biāo)為依據(jù)而制定的，是對(duì)上級(jí)的各種決策作出具體的安排。
從計(jì)劃的時(shí)間性講，有長遠(yuǎn)規(guī)劃和近期計(jì)劃。而就管理人員的工作計(jì)劃而言，一般是近期計(jì)劃。從計(jì)劃內(nèi)容說，有完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)劃、開展?fàn)I銷活動(dòng)計(jì)劃、業(yè)務(wù)工作計(jì)劃和管理工作計(jì)劃。作為管理人員經(jīng)常制定的計(jì)劃，一般為業(yè)務(wù)工作和管理工作的計(jì)劃。從計(jì)劃表現(xiàn)特點(diǎn)分，或?yàn)槿婀ぷ饔?jì)劃往往體現(xiàn)為完成目標(biāo)計(jì)劃，或?yàn)閷ｍ?xiàng)工作計(jì)劃。
㈠完成目標(biāo)計(jì)劃又分為完成任務(wù)指標(biāo)計(jì)劃和某一階段應(yīng)達(dá)到的工作水平目標(biāo)計(jì)劃。
完成目標(biāo)的計(jì)劃一般可看作是全面工作計(jì)劃。例如，上級(jí)要求中餐廳某月營業(yè)額應(yīng)達(dá)到80萬元。作為中餐廳主管就應(yīng)為完成月營業(yè)額的任務(wù)指標(biāo)作出計(jì)劃。這里既可能涉及到對(duì)各種資源的安排，也可能涉及到如何開展?fàn)I銷活動(dòng)，還可能涉及到如何提高工作質(zhì)量以利促銷，如何調(diào)動(dòng)員工積極性等措施安排，甚至還可能提出需要上級(jí)解決的事項(xiàng)及其它部門配合的工作內(nèi)容等。再如，某客房部門經(jīng)理為了使屬下每位員工在半年內(nèi)都能達(dá)到高一級(jí)技能水準(zhǔn)，制定了技術(shù)等級(jí)達(dá)標(biāo)計(jì)劃，其中針對(duì)每位員工現(xiàn)有實(shí)際情況作出具體的有關(guān)項(xiàng)目培訓(xùn)練習(xí)安排、結(jié)對(duì)子互幫互學(xué)安排和分段考核及總評(píng)的時(shí)間安排等。
㈡專項(xiàng)工作計(jì)劃如某部門制定在某月中旬接待某大型團(tuán)隊(duì)的工作計(jì)劃，營銷部制定接待某V.I.P客人的工作計(jì)劃.
某餐廳制定為某會(huì)議舉辦大型的歌舞晚宴的計(jì)劃等。這些計(jì)劃一般都會(huì)體現(xiàn)人力安排、物力配備、財(cái)務(wù)預(yù)算、時(shí)間確定、信息流動(dòng)等等，還有可能體現(xiàn)工作程序、協(xié)作要求等項(xiàng)目，也會(huì)對(duì)達(dá)到的工作效果等作出具體要求。再如，前廳部為了使屬下員工英語水平有進(jìn)一步提高，制定了某一時(shí)期員工英語專項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃，工程部制定了空調(diào)制冷系統(tǒng)的全面檢修計(jì)劃，營銷部制定了開辟新的銷售網(wǎng)絡(luò)和拜訪新、老客戶計(jì)劃等，也都屬于專項(xiàng)工作計(jì)劃。五、計(jì)劃的寫作要求前面說過，管理人員要解決某一個(gè)問題，完成某一項(xiàng)上級(jí)交給的任務(wù)都要有"計(jì)劃"這個(gè)步驟。對(duì)于比較重要、比較復(fù)雜的工作就應(yīng)當(dāng)要有一個(gè)文字形式的計(jì)劃，以便執(zhí)行者有章可循，也便于有關(guān)人員檢查落實(shí)。
第一節(jié) 崗位職責(zé)
(一)、物業(yè)處職責(zé)
一、根據(jù)所簽物業(yè)管理合同，對(duì)所負(fù)責(zé)的物業(yè)項(xiàng)目制定物業(yè)管理方案，定期向公司匯報(bào)管理情況。
二、制定所屬物業(yè)處的年度計(jì)劃、經(jīng)費(fèi)預(yù)算上報(bào)公司批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
三、監(jiān)督、管理和指導(dǎo)下屬維修隊(duì)、護(hù)管隊(duì)、保潔隊(duì)等隊(duì)室開展工作。
四、根據(jù)公司相關(guān)管理制度和物業(yè)處具體情況，制定本物業(yè)處的質(zhì)量保證體系、管理細(xì)則。
五、完成公司交辦的其它工作。
(二)、物業(yè)處主任崗位職責(zé)
一、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，帶領(lǐng)物業(yè)處全體人員對(duì)轄區(qū)的物業(yè)進(jìn)行全面管理。
二、堅(jiān)決執(zhí)行黨和國家的各項(xiàng)方針政策、法律法規(guī)、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)管理的政策規(guī)定以及公司的有關(guān)規(guī)章制度。
三、通曉物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，組織全處人員進(jìn)行政策、時(shí)事、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，搞好安全文明小區(qū)(大廈)建設(shè)。
四、根據(jù)統(tǒng)一管理與專業(yè)分工的原則，領(lǐng)導(dǎo)全處人員對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的驗(yàn)收交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、治安保衛(wèi)、交通管理、費(fèi)用收支及行政事務(wù)等各項(xiàng)工作實(shí)施全面管理，完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)。
五、針對(duì)區(qū)內(nèi)的物業(yè)分布、合理使用管理費(fèi)用，制定切實(shí)可行的管理方案、質(zhì)量保證體系、管理措施，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)管理情況。
六、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。
(三)、物業(yè)處副主任崗位職責(zé)
一、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助物業(yè)處主任對(duì)轄區(qū)的物業(yè)進(jìn)行全面管理。
二、堅(jiān)決執(zhí)行黨和國家的各項(xiàng)方針政策、法律法規(guī)、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)管理的政策規(guī)定以及公司的有關(guān)規(guī)章制度。
三、通曉物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，協(xié)助組織全處人員進(jìn)行政策、時(shí)事、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，搞好安全文明小區(qū)(大廈)建設(shè)。
四、根據(jù)統(tǒng)一管理與專業(yè)分工的原則，協(xié)助對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的驗(yàn)收交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、治安保衛(wèi)、交通管理、費(fèi)用收支及行政事務(wù)等各項(xiàng)工作實(shí)施全面管理，完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)。
五、針對(duì)區(qū)內(nèi)的物業(yè)分布、合理使用管理費(fèi)用，參與制定切實(shí)可行的管理方案、質(zhì)量保證體系、管理措施。
六、完成上級(jí)交給的其他工作。
第二節(jié) 制度規(guī)定
(一)、社區(qū)文化制度
一、各物業(yè)處主任全面負(fù)責(zé)所管物業(yè)項(xiàng)目社區(qū)活動(dòng)工作，做好小區(qū)(大廈)精神文明建設(shè)的宣傳工作。
二、擬訂小區(qū)(大廈)社區(qū)活動(dòng)的月工作計(jì)劃和年工作計(jì)劃，并上報(bào)公司審核。
三、策劃社區(qū)活動(dòng)，并填寫“社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃申報(bào)表”，根據(jù)審批要求，組織實(shí)施，并做好“社區(qū)活動(dòng)記錄”。
四、組織開展聯(lián)誼活動(dòng)和體育競(jìng)賽，豐富社區(qū)活動(dòng)。
五、每季度進(jìn)行一次業(yè)主座談會(huì)或走訪業(yè)主活動(dòng)，廣泛收集信息，做好有關(guān)記錄。
六、對(duì)外聯(lián)系和協(xié)調(diào)，對(duì)社區(qū)重大活動(dòng)及小區(qū)的新事和新氣象，通過新聞媒介及時(shí)宣傳報(bào)道，塑造良好的社區(qū)形象。
七、對(duì)文體場(chǎng)所及其設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理，落實(shí)各項(xiàng)管理規(guī)定和員工崗位職責(zé)，組織工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。
(二)、房屋管理制度 一、各物業(yè)處對(duì)所管物業(yè)項(xiàng)目房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
二 、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。
三 、每日巡查 1 次小區(qū)(大廈)房屋共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
四 、各物業(yè)處按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)要求，建立所管物業(yè)項(xiàng)目的`裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
五 、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
(三)、公用設(shè)施設(shè)備管理制度 為搞好小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備管理，更好地方便業(yè)主(住戶)的工作與生活，特制訂本制度： 一、小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施設(shè)備為全體住戶共同使用和維護(hù)，任何單位和個(gè)人不得以任何形式占有或占用。
二、小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施設(shè)備分有償和無償兩類,使用有償設(shè)施時(shí)，應(yīng)按價(jià)交費(fèi)，并自覺遵守有關(guān)管理規(guī)定。
三、要自覺維護(hù)公共配套設(shè)施內(nèi)的各種設(shè)施，遵循各種設(shè)施的使用、操作規(guī)程或有關(guān)規(guī)定，不得損害、破壞，因使用不當(dāng)而損壞的應(yīng)照價(jià)賠償。
四、公共場(chǎng)所內(nèi)只能進(jìn)行健康、合法的活動(dòng)，不得進(jìn)行任何形式的違法、違紀(jì)行為。
五、在使用有關(guān)公共配套設(shè)施時(shí)，大家要互相尊重、文明使用、不得推拉、搶爭，不得高聲喧嘩。
六、公共配套設(shè)施內(nèi)要講究衛(wèi)生，不得亂丟、亂吐、亂涂、亂劃，違者除負(fù)責(zé)清理、恢復(fù)原貌外，還處以一定的罰款。
七、由專人對(duì)小區(qū)的公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查，保證公用設(shè)施設(shè)備能正常的使用。
(四)、車輛管理制度
一、各物業(yè)處對(duì)所管物業(yè)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)車輛依法循章開展管理工作。
二、需要收取車輛保管費(fèi)的，負(fù)責(zé)按物價(jià)部門收費(fèi)規(guī)定收取車輛保管費(fèi)。
三、各物業(yè)處應(yīng)熟悉掌握小區(qū)(大廈)車輛流通情況，車位情況，合理布置安排，優(yōu)先保證業(yè)主使用車位。
四、負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，維持小區(qū)(大廈)交通、停車秩序。
五、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)(大廈)內(nèi)道路和停車場(chǎng)的停放車輛進(jìn)行巡視查看，保證車輛安全。
六、2.5噸以上貨車(搬家等特殊情況除外)、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射等危險(xiǎn)品的車輛禁止進(jìn)入小區(qū)。
七、機(jī)動(dòng)車輛在區(qū)內(nèi)行駛，時(shí)速不得超過15公里，禁止鳴號(hào)、試車、修車、練車。
八、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛。
九、對(duì)小區(qū)(大廈)車輛管理情況定期向公司匯報(bào)。
(五)、大廈停車場(chǎng)管理制度
一、停車場(chǎng)護(hù)管員負(fù)責(zé)指揮車場(chǎng)內(nèi)的車輛整齊停放、存放、監(jiān)護(hù)，并在《停車庫車輛進(jìn)出登記表》上做好記錄。
二、應(yīng)確保停車場(chǎng)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車輛的安全，保證車場(chǎng)內(nèi)整齊有序。
三、大廈內(nèi)所有客戶的機(jī)動(dòng)車輛必須登記備案。
四、當(dāng)有車輛駛?cè)氲叵萝噹鞎r(shí)，值班人員應(yīng)迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上，并提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗,并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走，無車輛停放許可證的車輛不得停放。
五、每隔半小時(shí)或臨時(shí)詳細(xì)檢查車輛的車況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主。
六、嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，并報(bào)告班長及時(shí)處理，避免交通意外事故發(fā)生。
七、車輛出庫時(shí)，仔細(xì)核對(duì)出庫之車和駕駛員(車主)，有疑問時(shí)，應(yīng)立即到車擋面前向司機(jī)敬禮，再有禮貌盤問。
八、當(dāng)停車庫發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)，保安崗應(yīng)急時(shí)前往對(duì)可疑人員進(jìn)行查問，同時(shí)巡視檢查停車所有車輛，有無丟標(biāo)志，車輛有無損傷，車門窗、后備箱有無撬痕。
(六)、小區(qū)停車場(chǎng)管理制度
一、 指揮進(jìn)入車輛慢行，按規(guī)定行駛方向行駛，停放車輛位置適當(dāng)，使車場(chǎng)車輛停放整齊。
二、指揮開出車輛按規(guī)定方向行駛，慢行開出停車場(chǎng)。
三、 隨時(shí)巡檢地面車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好,有漏油、漏水,刮蹭現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主，并做好記錄。
四、夜間應(yīng)對(duì)停放在大廈停車場(chǎng)內(nèi)的車輛進(jìn)行登記，以保證車輛的安全狀況。
五、 留意進(jìn)入車場(chǎng)的車輛情況，對(duì)帶有危險(xiǎn)品車輛，禁止進(jìn)入車場(chǎng)。
六、如有特殊情況及時(shí)上報(bào)。
(七)、小區(qū)裝修管理制度
一、各小區(qū)管理處負(fù)責(zé)本小區(qū)內(nèi)具體裝修管理事宜。
二、各管理處應(yīng)履行職責(zé)，認(rèn)真審核裝修項(xiàng)目、范圍和施工隊(duì)伍，加強(qiáng)督促檢查，同時(shí)將裝修申請(qǐng)表、施工圖等資料歸樓保存。 三、各管理處應(yīng)當(dāng)經(jīng)常巡視本小區(qū)內(nèi)有無違規(guī)、自行裝修現(xiàn)象，如有應(yīng)立即制止。
四、在業(yè)主裝修期間，各管理處應(yīng)注意公用設(shè)施、設(shè)備不被裝修損壞，如果發(fā)現(xiàn)有損壞部位，應(yīng)立即責(zé)令恢復(fù)并按照《裝修管理辦法》處理。
五、各管理處應(yīng)注意在業(yè)主裝修期間，其裝修行為應(yīng)盡量不能影響其它業(yè)主的生活、工作活動(dòng)。
六、各管理處應(yīng)制定有效措施對(duì)裝修施工隊(duì)進(jìn)行管理。
(八)、 打架斗毆、聚眾鬧事的緊急處理
在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，人們的追求也在不斷提高，銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨馈５窃阢y行業(yè)務(wù)快速發(fā)展中，由于各方面原因給銀行個(gè)人貸款的回收帶來了困難。為此，銀行信用需要采用一些必要措施來催收個(gè)人貸款的及時(shí)回款，從而保證銀行業(yè)務(wù)的正常運(yùn)作和穩(wěn)定發(fā)展。銀行個(gè)人貸款的催收方式有很多，如：短信催收、電話催收、信函催收、上門催收、委外催收及司法催收等。本文將重點(diǎn)對(duì)方便快捷的電話催收進(jìn)行探討。
一、個(gè)人貸款逾期的原因
(一)受到目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的影響，國家貨幣政策趨于收緊形勢(shì)，致使部分貸款客戶的現(xiàn)金流動(dòng)緊張，從而不能及時(shí)歸還個(gè)人貸款。
(二)由于開發(fā)商的原因，一些按揭客戶意識(shí)到自身權(quán)益無法保障，在權(quán)益厘清前拒絕還款。比如，一些開發(fā)商開發(fā)的樓盤，因報(bào)建等原因遲遲不能將房屋或產(chǎn)權(quán)證提供給客戶，導(dǎo)致兩者之間產(chǎn)生糾紛，造成客戶還款逾期。
(三)因現(xiàn)代城市大多的消費(fèi)者是外地人口，在春節(jié)期間受到大量人口返鄉(xiāng)過年等因素使一些個(gè)體工商戶的經(jīng)營活動(dòng)驟減，導(dǎo)致資金的緊張，而產(chǎn)生還款逾期的情況。
二、逾期貸款催收需要注意的事項(xiàng)
個(gè)人貸款具有金額小、批量大等特點(diǎn)，對(duì)于個(gè)人貸款的催收比較集中。我們現(xiàn)在采用電話催收的手段進(jìn)行個(gè)人貸款催收，電話催收時(shí)需要注意一些事項(xiàng)來提高催收效果。
(一)銀行的催收人員在電話催收貸款時(shí)要有禮貌、有耐心。禮貌是每個(gè)人應(yīng)有的基本美德，而耐心是做好電話催收工作必須具備的一種素養(yǎng)。有些客戶的貸款逾期有其特殊原因，例如由于國家信貸政策或利率政策變動(dòng)，而客戶又未能及時(shí)收到相關(guān)信息，從而造成貸款短期拖欠并非惡意拖欠的情形，銀行催收人員在電話催款時(shí)，要認(rèn)真耐心地回答貸款客戶的每一個(gè)問題，包括銀行和國家政策變動(dòng)的釋疑等等。
(二)銀行催收人員要?jiǎng)討B(tài)關(guān)注客戶的信息，并對(duì)其聯(lián)系方式及時(shí)進(jìn)行維護(hù)和修訂。電話催收，最主要和最有效的路徑就是能夠時(shí)刻聯(lián)系到貸款客戶。催收人員要及時(shí)更新和維護(hù)客戶聯(lián)系信息，在聯(lián)系到客戶時(shí)盡可能讓客戶多提供幾個(gè)聯(lián)系號(hào)碼。在電話結(jié)束后，要及時(shí)在個(gè)人貸款系統(tǒng)或客服系統(tǒng)中更改客戶的聯(lián)系方式，以提高電話催收的效率和效果。
(三)銀行催收人員要持續(xù)加強(qiáng)個(gè)人貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和問題處理能力。比如：客戶委托扣款存折丟失，還可采用其他什么方式歸還貸款;客戶要求增開一個(gè)代扣款賬戶又該怎么處理;客戶想提前還貸應(yīng)怎么處理等等，這些都需要銀行催收人員通過不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)掌握個(gè)人貸款相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，并能夠很好地運(yùn)用到實(shí)際操作中，才能達(dá)到為客戶提供更好貸后服務(wù)的目的。
(四)注重對(duì)電話催收中客戶提出的問題記錄，并及時(shí)告知相應(yīng)的解決方法。電話催收時(shí)，客戶可能會(huì)對(duì)疑惑的問題進(jìn)行提問，比如：客戶想更改賬戶該怎么做;近期銀行個(gè)人信貸政策制度是否變動(dòng)等。對(duì)于客戶的問題，銀行催收人員要及時(shí)做好記錄，認(rèn)真回答，并對(duì)客戶疑惑的地方進(jìn)行耐心的講解。
(五)注意電話回訪的重要性。銀行催收人員通過之前電話催收時(shí)，對(duì)客戶提出的問題要做出電話回訪，了解客戶相關(guān)問題的解決情況，若再有疑問還可以直接撥打銀行客服電話進(jìn)行咨詢。若客戶已及時(shí)歸還貸款，銀行催收人員要表示誠摯謝意，并溫馨提示下次歸還貸款時(shí)間。客戶對(duì)電話催收方式的理解和合作，及時(shí)還款，在很大程度上將大大提升催收成效。
三、銀行個(gè)人貸款電話催收工作中的技巧
電話催收是銀行催收個(gè)人逾期貸款的一種方式，由銀行催收人員從個(gè)人貸款系統(tǒng)中抽取擬催收對(duì)象的聯(lián)系信息，逐一進(jìn)行撥打直至客戶還款或銀行轉(zhuǎn)用其他方式催收為止。電話催收具有方便快捷、成本低、效率高和效果明顯等等優(yōu)勢(shì)。下面將具體講述電話催收工作中的技巧問題。
(一)事先做好資料準(zhǔn)備工作。在進(jìn)行電話催收貸款前，要把客戶的相關(guān)資料搞清楚，同時(shí)準(zhǔn)備一支筆和一個(gè)筆記本。在電話催收時(shí)客戶一般都會(huì)問及有關(guān)他個(gè)人貸款方面的問題，例如他的貸款金額還剩多少，這就需要催收人員及時(shí)從個(gè)人貸款系統(tǒng)中調(diào)取數(shù)據(jù)。若是提前做好準(zhǔn)備，便可以快速回答客戶問題?？旖荨?zhǔn)確的工作效率將會(huì)給客戶一個(gè)好的印象，有利于客戶貸款的催收。此外用筆和筆記本記錄在催收中客戶提出的問題，并對(duì)客戶提出的問題作出有禮有節(jié)的解答，記錄的內(nèi)容便于催收人員后續(xù)回訪工作的順利進(jìn)行。
(二)及時(shí)催收，使客戶逐漸養(yǎng)成按時(shí)還款的習(xí)慣。個(gè)人貸款的催收工作務(wù)必及時(shí)，越及時(shí)成效越明顯。根據(jù)實(shí)踐證明，在個(gè)人貸款逾期日的第二天開始，逐個(gè)進(jìn)行電話催收，不但可以及時(shí)了解到貸款客戶的信用和資金現(xiàn)狀，根據(jù)不同的情況結(jié)合實(shí)際采取相應(yīng)的措施，還可以使客戶逐漸養(yǎng)成按時(shí)還款的習(xí)慣。
(三)選擇恰當(dāng)?shù)拇呤諘r(shí)機(jī)。在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間進(jìn)行電話催收貸款，可以增強(qiáng)催收的效果，反之會(huì)給電話催收帶來反面的影響。一般選在貸款客戶上班前十五分鐘的時(shí)候，這時(shí)一般是人心情最佳的時(shí)候，能使電話催收收到最佳成效。