在這兩個多月的工作中，我對置業(yè)顧問這項工作的內(nèi)容和重要性有了更深的認識。同時我也意識到我要在以后的工作中進一步努力提高。
首先，我還要對房地產(chǎn)專業(yè)知識刻苦學習，對市場營銷、土建工程、建筑設計、政策法規(guī)、市場行情、投資理財?shù)确矫娴闹R，都要很好的了解和掌握，擴大自己的知識面，不斷提高自己的交流溝通能力、公關能力和宣傳能力。
其次，我的工作技巧還要磨練。比如，我現(xiàn)在的客源及我的工作技巧還需要磨練，加強對老客戶的回訪，主動和老客戶溝通，提高老客戶帶新客戶的數(shù)量，努力提高成交量。在接下來的工作中，我要多和自己的客戶溝通，定期回訪。并向有經(jīng)驗的同事們學習客戶回訪技巧，經(jīng)常和客戶探討與樓盤有關的市場、環(huán)境、地段、價位、增值發(fā)展?jié)摿Φ仍掝}。通過回訪和溝通，一方面可以進一步介紹和宣傳公司樓盤品質(zhì)，另一方面能良好的利用手上的客戶資源進行銷售。
再次，加強和客戶的交流與溝通，要學會換位思考，與客戶交換立場，真正站在客戶的角度，思考客戶的疑慮，從而更好的打消客戶的疑慮，取得客戶的信賴，為下一步的成交做好鋪墊。
最后，我要更加注意接待工作的細節(jié)。接待客戶時，要提高自己的接待禮儀，注重細節(jié)，仔細觀察傾聽客戶的心聲，細心解答客戶疑慮。
在本月乃至以后的工作中要努力做到“四心”：
一要關心，要站在客戶的立場上去考慮他們的利益和價值，讓客戶明白消費，物有所值。
二要耐心，對客戶提出的各種問題，要耐心地給予圓滿的，不厭其煩的回答。
三要熱心，對客戶遇到的困難和疑慮，要熱忱相助，點撥指引，解答疑慮，化解矛盾。
四要誠心，對客戶要進行誠信服務引導，既要為賣方負責，也要為買方負責，用誠信爭取客戶的信任。
一、售樓處裝修(責任人：000)
1、12月8日，裝修隊伍確定。
2、12月10日，施工圖紙審查完畢。
3、12月11日，協(xié)助采購部完成主材采購。
4、12月12日，施工單位進場。
5、12月20日，軟裝方案確定。
6、12月30日，軟裝公司確定，開始制作。
7、12月12日—20__年3月15日，協(xié)助工程部施工過程監(jiān)督。 8、20__年3月15日，售樓處裝修完畢;
9、3月16日-3月17日，軟裝擺場完畢;
二、樣板間裝修(責任人：000)
1、12月5日，效果圖確定。
2、12月12日，施工圖紙完成;軟裝配飾方案完成。 3、12月15日，施工圖審查完畢。
4、12月16日，協(xié)助采購部完成主材采購。
5、12月20日，軟裝方案確定。
6、12月30日，軟裝制作單位確定，開始制作。
7、12月16日，施工隊伍進場。
8、12月16日—4月10日，協(xié)助工程部施工過程監(jiān)督。
9、20__年4月12日，樣板間裝修完畢。
10、4月13日-17日，軟裝擺場完畢。
11、4月18日，接待客戶看房。
三、入戶大堂、私家電梯廳裝修(責任人：000)
1、12月15日，效果圖確定。
2、12月22日，施工圖完成。
3、裝修完成時間視電梯安裝時間而定。但最好在樣板房開放前完成。
四、銷售組織(責任人：111，協(xié)助人：000)
(一)銷售隊伍組建
1、12月初，擬定招聘計劃
2、12月10日-19日，刊登招聘廣告、物色銷售人員。
3、12月20日，面試
4、12月21日-22日 報批
5、12月24日，銷售人員到位
6、12月25日-20__年2月15日，銷售培訓(中間有10天左右春節(jié)放假時間)
(二)外聯(lián)工作開展
1、春節(jié)前，外聯(lián)方案策劃完成
2、1月底-2月15日外聯(lián)物料準備
3、20__年2月16日-3月16日，外聯(lián)工作開展
(三)(銷售隊伍工作裝)
1、1月初，工作裝方案制定(款式、費用等) 2、1月初-1月10日，工作裝制作單位聯(lián)系 3、1月10日-2月6日，工作裝制作。
五、廣告推廣(責任人：111)
(一)、廣告公司選擇
1、12月10日前，廣告推廣公司確定。
2、12月14日前，合同條款整理。
3、12月15日，合同簽訂。
(二)推廣方案策劃
1、12月18日前，推廣方案研討
2、12月25日前，推廣方案策劃
3、12月26日，推廣方案討論
4、12月27-12月30日，方案定案
(三)項目VI系統(tǒng)設計
1、12月16日-12月25日LOGO設計
2、12月26日，LOGO討論、定稿
3、12月27日-12月30日，項目應用系統(tǒng)設計
(四)廣告包裝、推廣
·樓書
1、20__年初-1月10日，樓書方案、設計 2、1月11日-1月12日樓書討論、修訂
3、1月15日-2月10日，樓書制作
·電視片
1、1月初-1月10日，電視片方案、文案 2、1月15日前，電視片方案定稿
3、1月初-1月15日，制作單位聯(lián)系、簽訂合作協(xié)議 4、1月15日-2月20日，電視片制作
·媒體廣告
A、戶外
1、1月初-1月6日，戶外廣告設計
2、1月7日-1月8日，戶外廣告制作
3、1月9日，戶外廣告發(fā)布
B、報紙
1、1月初-1月15日，報紙廣告推廣方案 2、1月16日-2月10日，報紙廣告設計
3、2月10日-3月18日，擇機發(fā)布
C、宣傳單張
1、1月15日-2月10日，文案、平面設計 2、2月11日-2月16日，印刷
D、網(wǎng)絡
1、1月初-1月9日，方案、設計 2、1月10日，發(fā)布
(五)售樓部包裝
1、3月10日前，售樓部包裝方案 2、3月13日前，包裝設計、物料采購 3、3月17日，包裝實施
(六)銷售現(xiàn)場人行通道包裝
1、2月10日前，包裝方案
2、2月13日-2月20日，包裝設計 3、2月22日-3月初，包裝道具準備 4、3月15日，包裝布置完畢。
(七)看房通道包裝
1、2月20日-3月初，看房通道包裝方案 2、3月初-3月10日，包裝方案設計
3、3月12日-3月20日，物料準備、制作 4、3月底，看房通道包裝完畢。
經(jīng)過兩個月的工作，我對房地產(chǎn)銷售有了更深層次的了解，同時也學到了很多東西，為了讓自己在銷售行業(yè)中有更高的收獲，自身有更高的提升，現(xiàn)將本月的工作計劃如下：
一、業(yè)務的精進
1.加強團體的力量
在團體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時對提升個人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和____在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。正在本月乃至以后，我更要加強隊員的團結，團結是我不斷成長的土壤。
2.熟識項目
銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷地有新問題的出現(xiàn)，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關房產(chǎn)知識的不夠了解，本月要對項目的學習，對房產(chǎn)知識的了解，是熟識項目的首要。調(diào)盤，新年后又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。
3.樹立自己的目標
有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現(xiàn)的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。
二、自身素質(zhì)的提升
銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。
首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，本月要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關注房地產(chǎn)方面的消息，及時的充實自己，總結自己的實踐經(jīng)驗。
其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關心的合同條款進行熟讀并學習。了解最新的法律法規(guī)知識。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。
最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經(jīng)過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。
最后，感謝公司所有的領導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持!在今后的日子里，我會和大家一起齊心協(xié)力，從新的起點開始，邁向成功!
一、城區(qū)總體住宅市場形勢分析
1、江都經(jīng)濟較快發(fā)展
20__年江都gdp為230.2億元，比上年增長15.8%;人均gdp為22851元，比上年增長15.9%。 20__年江都gdp為280億元，比上年增長16%;人均gdp為27805元，比上年增長16%。 按gdp和人均gdp比上年分別增長15%計算，預計20__年江都gdp將達到320億元左右、人均gdp將達到32000元左右。
2、居民收入穩(wěn)步增長
20__年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10999元，農(nóng)民人均純收入6131元，分別比上年增長15%和11.3%;20__年在崗職工平均工資為17260元，比上年增長15.8%。
20__年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13105.5元，農(nóng)民人均純收入7011元，分別比上年增長19.1%和14.4%;20__年在崗職工平均工資為20288元，比上年增長17.5%。
預計20__年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15000元以上、在崗職工平均工資達到23000元以上。
3、江都房地產(chǎn)市場將進入買方市場，銷售形勢不容樂觀
(1)近年江都房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)異常爆發(fā)局面，房價水平已超出居民購買力
20__年江都商品房施工51萬平米、竣工31萬平米。
20__年江都商品房施工達到188.90萬平米，僅新開工商品住宅就有71.96萬平米、竣工住宅53.48萬平米，住宅銷售76.74萬平米(6480套)。
20__年江都城區(qū)商品住宅均價僅在20__余元/平米，而20__年商品住宅均價達到3421元/平米，目前商品住宅均價已達到3700-3800元/平方米，同期居民收入增長幅度遠低于房價漲幅!
此外，20__年末江都城鄉(xiāng)人均儲蓄僅18391元，比上年僅增長7.7%。 按目前城區(qū)平均一套普通商品住宅40萬元以上的`總價及戶均3.5人、城區(qū)家庭平均年收入約
4.5萬元計算，則房價收入比在9以上，遠超過6-8的正常水平;同時，根據(jù)江都居民高消費低儲蓄的特點及平均月收入水平，普通居民購房對貸款首付及月供支出額的承受能力較低。 另外，根據(jù)江都城區(qū)目前普通商品住宅平均總價及月平均租金計算，租售比達到1：400以下，也遠超過1：300-1：200的正常水平，以租養(yǎng)貸已不可能。
(2)未來兩年城區(qū)商品住宅供應量將超過實際需求量，商品住宅市場供大于求
未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供應總量預計在160萬平米以上。
按照城區(qū)目前24萬人、兩年內(nèi)人均增加住房面積5平方米(即達到人均30平方米左右)，同時以兩年內(nèi)城區(qū)新增人口3萬人(注：根據(jù)江都規(guī)劃，到20__年城區(qū)人口為30萬人，即四年內(nèi)增加6萬人)且有30%的新增城區(qū)人口人均需要住宅面積30平米計算，潛在最大住宅需求量也不到150萬平米。
而從現(xiàn)實情況來看，目前江都城區(qū)房地產(chǎn)供應量較大，尤其是市中心區(qū)以外的城北、城南有較多新樓盤，同時居民購買力已經(jīng)飽和。未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅年均銷售量將小于20__年的76.74萬平米，從目前銷售形勢來看，預計未來兩年城區(qū)住宅總銷量在80-120萬平米左右，房價也將趨于平穩(wěn)或小幅上升。
因此，受國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境、相對于高房價而言的江都居民購買力的下降、江都房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈可供選擇面加大等因素的影響，20__年江都商品住宅量價一齊飆升的局面將難以為繼，未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供應量將超過實際需求量，商品住宅市場供大于求，后期銷售形勢不容樂觀。
預計未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供需及供銷對比：
小結：
江都經(jīng)濟較快發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長，城區(qū)居民人均住房面積較小，因此房地產(chǎn)發(fā)展有一定的空間。
然而，目前城區(qū)房價水平已超出普通居民購買力水平，商品住宅市場供大于求，后期銷售形勢不容樂觀。
二、城區(qū)主要在售住宅樓盤個案分析
目前，江都城區(qū)新建商品住宅主要集中在老通揚運河以北的城北區(qū)域和新通揚運河以南的城南區(qū)域，城北為江都市新的政務區(qū)，城南為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。
從路段上看，大部分樓盤集中在龍川路和新都路兩側沿線。
從配套來看，城南區(qū)域相對已經(jīng)成熟，其配套好于城北區(qū)域，但城北區(qū)域道路基礎設施好、新行政中心的有利規(guī)劃使城北區(qū)域居住條件有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
江都城區(qū)目前的主要干道為龍川路、新都路、揚州路“三縱”及北環(huán)路、江淮路、龍城路、長江路、浦江路、舜天路等“六橫”。 從各個樓盤位置來看，由于江都城區(qū)面積小、城南城北區(qū)域樓盤分布相對密集(大部分樓盤集中在龍川路和新都路兩側沿線)、從城南城北區(qū)域的樓盤到市中心主要出入揚州路或龍川路而揚州路、龍川路、新都路相距比較近，因此雖然各個樓盤到市中心的直線距離有遠有有近，但城南、城北區(qū)域的大多數(shù)樓盤到市中心的實際距離都差不多。
江都城區(qū)主要在售住宅樓盤位置
1、城北區(qū)域住宅樓盤個案簡析
長江國際花園
樓盤位置：新都北路北側、仙城中學西側。
售樓處位置：現(xiàn)場接待中心;市區(qū)接待中心在江淮路33號。
開發(fā)商：江蘇雙匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
規(guī)劃設計：超寬樓間距設計，地下停車位與建筑貫通。
建筑設計：中央公園小高層設觀光電梯。部分樓棟底層架空設計。
營銷代理：南京垠坤代理機構。
時間過得真快，轉眼之間三個已經(jīng)工作三個月了?；厥走@三個月以來，我有酸甜苦辣，為了以后在銷售行業(yè)更好地發(fā)展，現(xiàn)將下半年，六個月的工作計劃制定如下：
一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務工作
作為一位新員工，本人通過對此業(yè)務的接觸，使我對公司的業(yè)務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業(yè)務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。
1.在第一季度，以業(yè)務學習為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計劃制定還未完成，節(jié)后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業(yè)務知識，認真學習公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
2.在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業(yè)務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
3.第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，并且，隨著我公司鋪設數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發(fā)展做出努力。
4.年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化!
二、制訂學習計劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學習對于業(yè)務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業(yè)務人員與時俱進的步伐和業(yè)務方面的生命力。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學習方向來補充新的能量。工業(yè)知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務人員支持)。
三、加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。 積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。
以上，是我對下半年六個月的工作計劃，可能還很不成熟，希望領導指正。在今后的日子里，我會更加努力地工作，爭贏的機會去尋求更多的客戶，爭取更多的單，完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務!